《结构性改革》9.房地产带来的经济失衡十大问题

《结构性改革》读书笔记和读后感。供应链金融,要升级为产业互联网金融,传统供应链金融,本质是通过核心企业信用,弥补产业链上下游中小微企业信用不足的问题,比如阿里系上的中小企业,都可以通过阿里的数据体系来增信,银行只要跟阿里有联系,就可以为上下游产业链提供业务,由阿里担保就可以了。而供应链金融2.0模式,核心企业可以对应收账款,应付账款,仓单等信息进行有效管控。供应链3.0则是数字金融模式,利用大数据,物联网人工智能和区块链技术,在整个供应链中,获取每个产业链上企业的动态,每时每刻的信用。到了供应链4.0,就是以产业互联网生态为基础,会将企业像自然人一样,建立人群画像。这标志着金融风控模式的全面转变,以前是押房子押地才能贷款,而之后会以信用数据为核心。不再过分依赖抵押物的价值。这样会让金融的成本大幅降低。

下面我们看看,智慧城市建设,智慧城市是2008年,IBM提出的概念,是数字城市与物联网结合的产物,被认为是信息时代城市的大方向,可以提高城镇化质量,让城市的运转更加高效,也可以推动高质量发展,为新经济产业链价值链赋能,为创新提供环境,还能为居民创造高品质的生活,创造万物互联,极大的增强城市信息获取,实时反馈和随时随地的服务能力。

作者提出了智慧城市建设要注意的5点平衡,1是功能定位平衡,任何城市都不是孤立存在的,不能再大而全,而要考虑到自身的功能和角色,2是人口供给平衡,现如今全国有一半人都在迁徙,这就牺牲了很大的幸福感,未来既要让农民工进城落户,扎根城市,也要做出分层,不能全都往北京上海跑。3是土地房屋供给平衡,城市管理者心里要有数,多少人配多少土地,多少房屋,比如人均40平米,那么1000万人口,一定要保证4亿平米的住房,这才是合理的。又比如2-3万的零售额配置1平米商铺,每2万GDP配置1平米写字楼,这都是有迹可循的。不能拍脑袋决定。太多了浪费,太少了,就会引起价格飞涨,之前大城市总是希望以房控人,刻意不批土地,结果造成房价飞涨,人口也没控制住。4是基础设施与公共设施平衡,通过智慧城市建设,解决交通拥堵和环境污染这些城市病。还比如住宅配建车位,每人每天的用水量,垃圾处理量等等,5是产业布局平衡,产业聚集人口聚集,政府才有收入。

基于这几点考虑,智慧城市的建设要坚定市场为导向,自下而上,由点及面的推进,他不适合那种传统的大规划,大方案的办事思路。尊重规律尊重市场,少走弯路,以更低的成本,更高的效率去推进。

全球贸易也有数字化趋势,一是产业发展上,传统制造业和服务业,年均增长规模是2-3%,而战略新兴产业,则以每年10-15%在增长,包括大数据,云计算,人工智能,互联网这些最前沿的东西,每年更是以25%的速度在增长,所以其实产业已经发生了重大的变化。二是企业和产业模式上,已经不是企业单打独斗的年代了,现在一些有竞争力的公司,形成了上中下游一体化的产业链集群,而我们现在的贸易结算和清算无法适应这种变化,每年4万亿美元的进出口贸易当中,有1.8万亿美元的加工贸易结算是离岸金融结算,如果我们的离岸账户能够允许开放,并给与境外自由贸易相同税制的话,就有可能促使跨国公司,将上万亿美元的加工贸易离岸金融结算量回流。老齐简单解释下,现在我们资本账户不开放, 所以外资担心钱进来出不去,所以更多的都在海外进行结算。贸易公司,为了做生意方便,也会把钱放在离岸账户当中,但如果把这个结算的问题解决了,这些钱是可以回到国内,并产生新的用途的。

第三个问题是以产业链全球一体化,为特征的国际贸易模式要求国际贸易规则也发生相应变革,随着分工越来越细,有些产品可能一道工序就跨越几个国家,所以现在的贸易就是你中有我我中有你。已经不完全是产成品交换了。那么政府关税,也要相应有所调整。第四个问题,就是对接全球标准,包括知识产权,执行规则,环保劳动标准等等。

第五个问题,全球服务贸易中有50%以上已经实现了数字化,超过12%的跨境货物贸易通过数字化平台实现,预计今后10-15年,全球货物贸易呈现2%左右的增长。服务贸易是15%的增长,而数字贸易的增长幅度是25%,所以20年以后基本上会各占三分之一。比如北京自贸区成立,将重点发展数字化贸易,所以跨境电商服务和数据服务,这2个趋势,已经不可避免。

下面我们看大家最为关心的问题,房地产的改革,先来说房地产和实体经济存在的10大失衡问题,1是土地供需失衡,现在每年耕地都在减少,从80年代的23亿亩,已经减少到现在的20亿亩,而按照我们国家的粮食刚性需求来计算,至少需要17亿亩,要想过得好一点,在有点蔬菜和水果的需求,那么20亿亩自给自足其实也并不富裕。所以之前我们有过一条红线,保障13亿人吃饭问题,至少要留18亿亩耕地,这是一条底线。然后,城市的土地供给,就越来越紧张,这几年持续下降。而且还得有三分之一用于,农村建设,比如水利高速公路等等,真正用于城市的只有三分之二,而这其中,55%用于公共设施,30%用于工业建设,真正能用于盖房子的只有15%,在全部的批下来的建设用地中,只占10%,所以某些重点城市,房子一直非常紧张。而且政府还很晕,他的供地还不是哪里人多,供哪里,有时候还反着来,人越多的地方,他供地越少,美其名曰以房控人。结果大城市一地难求,而三四线土地泛滥。

第二个失衡,是土地价格失衡,过去10年一线城市,房价至少涨了10倍,甚至被一些无良中介和自媒体带节奏,把这个误认为是通胀,告诉你们M2涨10倍, 房价涨10倍,所以M2才是真正的通胀率。每年不会低于10%,但其实,并不是所有商品都在涨,作者说货币膨胀,只是房价上涨的必要非充分条件,他是外部因素而不是内部因素。房价高主要是因为土地价格推动的,有三个因素在叠加起作用,土地招拍挂,本身供应不足,以及旧城改造成本越来越高,所以土地就出现了直线上涨。而越稀缺的东西,就越有炒作资本,所以不光炒房,资本还在炒地皮。

第三房地产投资失衡,一个城市的固定资产投资中,房地产投资不应该超过25%,这个跟一个家庭用于租房的支出,不应该超过月收入的6分之一是一致的。买房也一样,如果一个人可以工作40年,那么他用6-7年的年收入买一套房也是合理的。但是目前,全国32个省会城市和直辖市当中,房地产投资连续多年占GDP 60%以上的有5个,占40%以上的有16个,均高于正常水平。这些城市只靠盖房子拉动经济,而产业和基础设施配套,以及工商企业发展根本没有跟上。所以最后就会出现空城和鬼城等现象。

第四房地产融资比例失衡,2011年人民币贷款余额54.8万亿,当时房地产贷款只占20%,而到了2016年,这一比例超过了25%,全国贷款增量的近一半都来自房地产,这就说明房地产已经绑架了太多的金融资源,经济已经脱实向虚了。

第五,房地产税费占地方财力比重过高,全国10万亿地方税中,40%与房地产有关,加上3.7万亿土地出让金,13万亿地方收入中8万亿都跟房地产有关,比例更是达到61%,政府的活动完全被房地产绑架了。

第六,房屋销售租赁比例失衡,欧美国家,租赁房屋基本占了一半,开发商也会留有很大一部分自持物业,然后租给客户。但我们现在90%的房子都是在买卖,租赁不到10%,而且对于租客毫无保障,也没有稳定性,租房客还无法享受跟房子捆绑在一起的教育,医疗,户口等公共服务。甚至不能享受城市居民最起码的国民待遇,所以才会疯了心的想买房。

第七,房价收入比失衡,刚才也说了六分之一理论,6-7年的家庭收入就能买房,但现在北上广深杭,基本上得40年,所以已经严重透支了居民收入。现在无论是绝对房价还是相对房价,我们都是世界前列。

第八房地产内部结构失衡,这又是指的什么呢?咱们明天接着讲。

(版权所有:转自老齐的读书圈)。

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