《结构性改革》2.地票制度!是破解高地价问题的关键

《结构性改革》读书笔记和读后感。昨天我们说到了补短板,指的就是要对国民经济中,最薄弱的环节加大精准投资,在短期内释放需求,在长期内创造新的供给,比如现在一直令我们痛心疾首的芯片技术这块,未来肯定会从软硬两个方面,全面补齐这些基础设施短板。

作者还提到了,土地要素市场化改革,改革开放以来,重大的土地革命有三次,第一还是联产承包责任制,释放了农村土地的生产红利,第二是80年代末期的土地批租,土地所有权和使用权分离,87年深圳土拍市场,开始了我们通过土地迅速完成原始积累的道路。第三次,就是我们正在积极推动的城市与集体土地全国市场化流动。进一步打破土地市场要素配置的局限。什么意思,老齐解释一下,这就是黄奇帆在重庆搞的那种地票制度,比如上海说我没土地了,所以我要用农用地来补充建设用地,而云南地广人稀,他说我这边可以开垦出相应的农地补充,前提是上海给云南支付费用,50万块钱一亩地。这就相当于用大城市的土地,置换农村边远地区的土地,并带动财富的转移,这样那些偏远地区的人,也很有动力去开垦农地然后卖给大城市,最后赚得财富。而我们整体农地红线不丧失,粮食供给得到保证,也让供地效率持续增加。作者估计,每年将带来3000多亿的财富转移。这就是土地要素市场的配置化改革。之前两次改革是无中生有,变出巨大财富,而这次是转移财富,同样很重要。

为了做好这次配置化改革,作者也提出了5个方面,第一个方面,是简政放权,激发市场活力,各地应该在指标内,自己掌握权力,比如重庆原来一年可以征用20万亩土地指标,农村建设用地,基本上地方可以说了算,涉及农用地征收,才要上报审批,2020年3月,其实已经将两类用地审批权下放,1是永久农田以外的农用地转建设用地的审批,已经交给了省级政府,2是将含金量更高的永久基本农田,转建设用地的审批,也给了北京,上海,天津,重庆,江苏,浙江,安徽,广东等8个省市作为1年试点,这8个地方未来将大大缓解土地稀缺问题。当然之所以是试点,国家也在看效果,如果觉得效果不佳,也可能再把权力收回去。到了2021年3月,我们就知道这些地方的表现到底是否令上面满意了。值得注意的是,这次试点的8个省市,基本就在京津冀,长三角,珠三角和成渝板块,足以见得未来,这4大板块,将是土地改革的重点区域。

第二个方面是构建城乡统一的建设用地市场,打破二元壁垒,以前我们城乡总是两套制度,中间不相通,导致城里的土地极贵,房价极高,而农村则土地很多,完全不要钱。这种双轨制,已经不太符合今天的需要。甚至出现了很多乱象,比如大家知道的小产权,就是农村集体土地,压根就没产权,也不能转让。这其实极大的限制了农民的财产性收入。再加上土地市场的巨大利益,让地方政府也对土地的买卖十分有热情,土地财政也损害了农民的利益。甚至闹出了很多补偿上的纠纷。

目前来看,要解决土地市场的问题,存在这么几个障碍,1是法律制度还不健全,目前法律对于集体土地的权利结构定义不清,所以农民权益也就没办法保障,2是地方政府积极不高,土地收入成了地方重要收入来源,如果给集体土地确权,会影响地方政府收入。3是市场化程度低,目前土地交易,还很难像股票一样交易,更多都是由当地政府来推动。4是配套机制跟不上,比如谁来监管,怎么形成价格等等。

那么未来改革,就要围绕这几个点展开,第一要聚焦谁来入市,明确入市主体,明晰产权关系,这也有个前提,那就是先得搞清楚,这个土地到底是谁的,谁对他享有权利,这个事目前我们正在做,叫做农村土地确权。第二是入市的成本价格,完善城乡建设用地价格形成机制,要跟国有建设用地同权同价。第三是钱怎么分,保护好农民权益,让农民公平的享受土地增值收益,比如城市征收一块地,3000万一亩收,5000万卖,而征收农村一块地,300万每亩收,可能最后还是能5000万卖,那么这个收益到底怎么分?这时候麻烦就比较大了,因为政府在上面也会做很多的资源设施投入,越是一穷二白的地方, 后期的开发投入也就越大。所以不能简单的按照增值来分收益。作者说,可以按照比例收土地增值税,增值越大,税率越高,比如增值1倍,政府收30%,增值2倍收50%,增值3倍以上收60%,道理就是增值越多,政府的投入就越大,所以也就要多收钱。村民也乐于土地大幅增值,把蛋糕做大了,自己的比例虽然小了,但是整体收益却提高了。不过这些东西,目前还只是作者的设想,还并未有这样的征收办法。

下一个土地改革的重点,就是实现跨省指标交易,打破市场化交易的地域限制,每年各地都有指标,国家也会有计划的给一些额度,但这些东西分配并不合理,所以应该建立一个交易机制,不需要这些土地的地方,应该拿出指标来,跟其他需要的城市换。比如三四线城市,建设性用地很多,但是他基本没人买了,他就可以转而卖指标,把指标卖给北京上海,然后在三四线城市搞耕地,补偿农用地的损失。保护耕地面积,也保护生态。这个观点到跟老齐十分相似,我很早就提出过质疑,如果说耕地红线是保证全国人民吃饭,是根本问题的话,那么北京上海,还保留那么多农村,实在是有点不可理解。寸土寸金的地方,还有农田,这就是人为在制造土地稀缺了。这些耕地都应该换到三四线以下的地方去。北京上海就应该把工业化,城市化做到极致。2018年这个东西,在上海和云南之间开展了跨省增减指标交易,云南将3万亩建设用地指标,以50万元每亩的价格调剂给了上海,获得了150亿的收入,这笔收入,很好的改善了云南扶贫的条件,也增加了上海可用地的面积。未来可能还会大范围的推广。

原来作者在重庆当市长的时候,他也实行了地票制度,每年重庆房地产用地3万亩,必须通过购买地票来解决,而农村复垦的指标就形成了地票,简单来说,就是开发商你要想要土地,就得到农村去增加耕地。农村增加1000亩耕地,城市就可以增加1000亩建设用地。这样就保证了重庆,3400多万亩的耕地总量不减少。农民也得到了实惠。这就建立了远距离,大范围的城乡区域反哺机制。让千里之外的农村土地价值大幅提升。因为开发商也会算成本,他肯定也要去找最便宜的复垦土地,而这些土地往往都是在最偏远的贫困地区。所以,相当于让开发商去精准扶贫了。10余年时间,农民已经从地票交易中,累计获得了400亿收益,集体经济组织也得到了150亿元。消除了大量的空壳村,有利推动了乡村振兴,脱贫攻坚。另一方面,重庆市的房价也得以稳定,土地有的是,每年多出3万亩地票用于房地产开发,房子供给十分充足,这就彻底扭转了炒房预期。这种很好的地票制度,说来也奇怪,自打黄奇帆一走,他立马就不灵了。

作者下面又说了一下工业用地的问题,工业用地这几年批的太多太烂,存在严重的浪费,产业园成灾,占用了大量的优质土地,但是最终却无法将项目落实。而且工业用地一般按照50年批,但是企业的生命周期不到15年,所以大量工业用地闲置,而且缺乏完善的土地流转机制和二级市场,最终也无法把这些用地给盘活。还有一些工业企业,常常要求搭配房地产用地,混水摸鱼,挂羊头卖狗肉,以搞实业为名,让政府便宜批地,最后去搞了房产开发。

目前我国城市低效闲置土地,规模巨大,2017年以前,全国批而未供土地是1500万亩,相当于全国3年的供地量。所以高效的消化这部分土地,也很关键。

全世界有一个规律,城市化的进程,是应该建设用地少量增加,而耕地越来越多的趋势,因为农民在家的时候,他可能要住个院子,在城里只需要100平米的2居室,所以需求面积减少了,就应该在农村释放出更多的耕地,但是中国有点特殊,几亿农民进城了,却出现了耕地减少而城乡建设用地双增加的情况,这违背世界经济常识,这又是为什么呢?咱们明天接着讲。

(版权所有:转自老齐的读书圈)。

结构性改革读书笔记

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