读书笔记《结构性改革》读书笔记和读后感。昨天我们说到了房地产行业的趋势，讲到了趋势六，地产企业经营的租售模式会发生明显变化。过去几十年，房地产企业就像皮包公司一样，不断地买地盖房，造了房子以后，尽快卖掉。大家都觉得房价大涨10几倍，开发商赚了大钱，但其实并非如此，他们更多的像个贸易公司，买来卖掉，赚个周转的钱，能有10-15%的回报就不错了，所以房价涨了多少倍，其实开发商可能还没有炒房人赚到的比例更大。有些炒房人，或者囤房的投资客，这些年确实赚了盆满钵满。不过作者也说，这其中有些开发商是老狐狸，他们一边开发，一边炒房，比如李嘉诚93年在浦东搞了一块地，自有资金吃下，所以他不着急，2000年盖好了也不急，竟然要先往外租，到了2010年，房价已经从了1万变成了15万，最后把房子收回来，开始往外卖。这一笔赚了老鼻子钱了。
在美国有50-60%的房产，都是自持物业，用于出租，然后用租金偿还REITs利率，这样就把资金回收了，然后资产还留在了自己手里。所以REITs是一个很好的为资产证券化工具，相当于用未来的租金收益去搞融资，他这个融资并不是负债，也不需要归还本金，只需要以后把利息还了就行。所以这是一个资产转换。而我们不一样，我们的开发商管银行借来的钱，全都是负债。都要定期还本付息，所以负债率就非常的高，也很容易引发金融风险。作者说，他觉得中国房地产企业，长期持有租赁的比例会持续增加，10年以后，可能我们的增量结构也是这样的，50%是商品产权房，用于买卖交易，30%是商品租赁房， 20%是政府的保障房，政府也可以借鉴REITs的模式，相当于自己不出钱，让投资者出钱，把未来的租金收益，留给投资人就好。但现在老齐觉得有个问题，就是租金回报实在是太低了，除非政府不收土地出让金，租金收益可以到6%，如果要土地费，那么这个模式几乎没有可能。谁也不会买个2%以下的理财。
面对以上这6大趋势，开发商要做出明显的调整，不能再过多的指望银行贷款，应该多从资本市场去想办法，通过租赁和资产证券化，融资租赁，私募股权等等方式去筹措资金，重要的是必须尽快降低企业负债率。
而政府方面，对于什么限购，限贷，限价，这些其实都是行政管控，临时为之可以，但是不要成为常态化，手伸的太长，就会降低市场配置资源的力量。所以未来会有六大调控原则。
原则1，管好房地产投资占固定资产的比例，正常在15%，最高不能超过25%，避免经济过度依赖房地产，一业兴而百业凋敝。
原则2，房地产企业买地一定不能负债，不能背个银行去搞土地批租，这样地王现象就会大幅减少。地价稳定了房价才能稳定。一般房价是地价的三倍，地价出来之后，就会形成强烈的房价预期，所以这个要引起足够的重视。
原则3，管住地方政府卖地，特别是故意炒高当地的地价。要知道地方为了增加收入，是很有动力这么干的。
原则4，管控好买房杠杆，30%首付， 70-80%的抵押。保护刚需，遏制炒房，特别是第三套房，尽量不要再给按揭。其实老齐觉得，二套房都可以不批贷。限贷比限购的方法好，他自己有钱，为啥不让他买呢？
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原则5，总量控制人均居住面积，写字楼和商铺面积，这个之前反复强调了。
原则6，推动住房体系双轨制，这也是老齐一贯的观点，住房上，让保障的归保障，商品的归商品，中间不要流通。不要让任何人在保障房上获利。
总之我们要让房地产按照经济规律，脚踏实地的发展，如果这样房地产仍然还会是支柱产业，也还会带动每年十几万亿的投资。
下面我们来看，国有企业资本运作与地方政府营商环境改善，首先我们要肯定国企的作用，主要有这么几条，1国企在公共设施和基础设施方面，还是引领和基础性作用，比如高铁这种项目，投入巨大还不怎么赚钱，但对国民经济的拉动巨大，只能国企来做。2在相关产业为难之际，国企是稳定和中坚力量，3宏观调控中，国企也是重要力量，是具有传递作用的，4在国家财政上，扮演者准政府的角色，国企的利益，是财政上的重要补充。5，国企是公有制的主体，扮演着促进社会公平的角色。
过去改革开放的40年，就是非公经济大发展的40年，现在非公经济已经全面超越公有经济，贡献了50%的税收，60%的经济比重，70%的研发投入，和80%的劳动力就业，国有经济和民营经济现在成为两大阵营，各自分工。国有企业在不断地改革中，也从各个行业逐渐退出。比如石油加工中，从85.7%的份额降到了56%，医药行业中从40%降到了8.7%，纺织业更是从16.6%，降到了2.3%，2020年开始，在房地产行业中，国企也要全面退出了。
从定位来看，国企现在主要投资那些，周期长，投资体量大，风险高，回报慢的项目，比如基础设施，还有尖端产业。他的作用是铺路，带动民企进入。一旦民企形成很好的产业格局之后，国企就逐渐退出这个领域，把资源都交给市场。
作者纠正了一个观念，不是说非公有制经济一直上升才叫好，这几年经常有人说国进民退，依据就是非公经济增长率大幅放缓，作者认为这么判断是不对的，现在我们很多发达地区，非公有制经济比重已经都到了70%以上，其实很高的比例了，甚至就是天花板了，因为即便美国也达不到90%。美国基本上收入都是税收，而我们还有很多非税收入，例如土地批租等等，所以我们政府花的钱，占GDP的比重更高一些，那么理所应当公有经济占比更大一些。
所以两种所有制模式，并不是你死我活的关系，应该共存，各自解决问题。即便在资本主义世界也一样，不可能都是民营经济，比如新加坡，他是典型的资本主义国家，但是国企占了GDP的30%，公有经济占GDP的比重更是达到了48%，如果算上国有控股上市公司或者合资企业的影响力，那么更是能到60%。比如我们熟悉的淡马锡投资公司，就是一个4000亿美元的大国企。他在长达20年的运作时间里，平均资本回报率达到了15%，这个对于国家的贡献率非常大。甚至新加坡因为淡马锡很赚钱，于是他就给国内的企业降低税负。我们也可以学习淡马锡模式，把现有的60万亿国有资本运作好。有三分之二可作为产业投资类，三分之一用作资本运营类，也就是说可以拿出20万亿来对外投资。投到民企，外资，等等运转效率更高的行业里。成为战略投资者。
这几年我们还听说一个词就叫做，国企混改，说白了就是混合所有制改革，让国企不光对外投资成为其他公司的战略投资者，还要引入社会资本，让社会资本成为自己的战略投资者。让股权交叉，放大杠杆，发挥各自优势，形成互补，形成1+1大于2的效果。有些行业处于市场竞争当中，那么甚至可以完全放手，进行市场化运作，把股权转让给民企，从而实现改制后退出。
地方上，也要优化产业结构，围绕战略新兴产业为核心，打造产业链集群，形成自己的特色，发展小微企业，弥补市场短板，坚决去产能，对于僵尸企业，产能过剩，要敢于下死手。旧的不去新的不来，防止劣币驱逐良币。作者说，如果产能过剩10-20%，往往可以优胜劣汰，如果超过20%，就会有恶性竞争，如果产能超过40%，那就泥沙俱下，基本上行业出现整体亏损。所以必须要坚决让僵尸企业出清。
另外，地方政府还要积极引导企业创新，搞孵化，但不能简单粗暴。美国之所以孵化能力强，是因为他的孵化器有六个特征，1是项目甄别，分门别类，2是培训指导，3是共享服务，设立实验室和专有设备，4是股权投资对接，5是收购转化，帮助他们继续融资，最终上市。6是资源聚集，孵化器成为了人才交流，技术交流，知识交流的窗口。所以项目孵化，不能简单地理解为，给一个低租金的办公场地，而是要做一个整个产业链的服务对接。当地还要鼓励VC和PE这些风险投资，特别是对于高科技的风险投资，所得税应该尽量降低，比如按照15%征收，然后政府出资做好母基金，整合这些当地的风投资源。明天我们再来讲讲，改善营商环境的关键。以及地方政府招商引资的关键。
（版权所有：转自老齐的读书圈）。
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