《结构性改革》11.房地产调控的六大原则

《结构性改革》读书笔记和读后感。昨天我们说到了房地产行业的趋势,讲到了趋势六,地产企业经营的租售模式会发生明显变化。过去几十年,房地产企业就像皮包公司一样,不断地买地盖房,造了房子以后,尽快卖掉。大家都觉得房价大涨10几倍,开发商赚了大钱,但其实并非如此,他们更多的像个贸易公司,买来卖掉,赚个周转的钱,能有10-15%的回报就不错了,所以房价涨了多少倍,其实开发商可能还没有炒房人赚到的比例更大。有些炒房人,或者囤房的投资客,这些年确实赚了盆满钵满。不过作者也说,这其中有些开发商是老狐狸,他们一边开发,一边炒房,比如李嘉诚93年在浦东搞了一块地,自有资金吃下,所以他不着急,2000年盖好了也不急,竟然要先往外租,到了2010年,房价已经从了1万变成了15万,最后把房子收回来,开始往外卖。这一笔赚了老鼻子钱了。

在美国有50-60%的房产,都是自持物业,用于出租,然后用租金偿还REITs利率,这样就把资金回收了,然后资产还留在了自己手里。所以REITs是一个很好的为资产证券化工具,相当于用未来的租金收益去搞融资,他这个融资并不是负债,也不需要归还本金,只需要以后把利息还了就行。所以这是一个资产转换。而我们不一样,我们的开发商管银行借来的钱,全都是负债。都要定期还本付息,所以负债率就非常的高,也很容易引发金融风险。作者说,他觉得中国房地产企业,长期持有租赁的比例会持续增加,10年以后,可能我们的增量结构也是这样的,50%是商品产权房,用于买卖交易,30%是商品租赁房, 20%是政府的保障房,政府也可以借鉴REITs的模式,相当于自己不出钱,让投资者出钱,把未来的租金收益,留给投资人就好。但现在老齐觉得有个问题,就是租金回报实在是太低了,除非政府不收土地出让金,租金收益可以到6%,如果要土地费,那么这个模式几乎没有可能。谁也不会买个2%以下的理财。

面对以上这6大趋势,开发商要做出明显的调整,不能再过多的指望银行贷款,应该多从资本市场去想办法,通过租赁和资产证券化,融资租赁,私募股权等等方式去筹措资金,重要的是必须尽快降低企业负债率。

而政府方面,对于什么限购,限贷,限价,这些其实都是行政管控,临时为之可以,但是不要成为常态化,手伸的太长,就会降低市场配置资源的力量。所以未来会有六大调控原则。

原则1,管好房地产投资占固定资产的比例,正常在15%,最高不能超过25%,避免经济过度依赖房地产,一业兴而百业凋敝。

原则2,房地产企业买地一定不能负债,不能背个银行去搞土地批租,这样地王现象就会大幅减少。地价稳定了房价才能稳定。一般房价是地价的三倍,地价出来之后,就会形成强烈的房价预期,所以这个要引起足够的重视。

原则3,管住地方政府卖地,特别是故意炒高当地的地价。要知道地方为了增加收入,是很有动力这么干的。

原则4,管控好买房杠杆,30%首付, 70-80%的抵押。保护刚需,遏制炒房,特别是第三套房,尽量不要再给按揭。其实老齐觉得,二套房都可以不批贷。限贷比限购的方法好,他自己有钱,为啥不让他买呢?

原则5,总量控制人均居住面积,写字楼和商铺面积,这个之前反复强调了。

原则6,推动住房体系双轨制,这也是老齐一贯的观点,住房上,让保障的归保障,商品的归商品,中间不要流通。不要让任何人在保障房上获利。

总之我们要让房地产按照经济规律,脚踏实地的发展,如果这样房地产仍然还会是支柱产业,也还会带动每年十几万亿的投资。

下面我们来看,国有企业资本运作与地方政府营商环境改善,首先我们要肯定国企的作用,主要有这么几条,1国企在公共设施和基础设施方面,还是引领和基础性作用,比如高铁这种项目,投入巨大还不怎么赚钱,但对国民经济的拉动巨大,只能国企来做。2在相关产业为难之际,国企是稳定和中坚力量,3宏观调控中,国企也是重要力量,是具有传递作用的,4在国家财政上,扮演者准政府的角色,国企的利益,是财政上的重要补充。5,国企是公有制的主体,扮演着促进社会公平的角色。

过去改革开放的40年,就是非公经济大发展的40年,现在非公经济已经全面超越公有经济,贡献了50%的税收,60%的经济比重,70%的研发投入,和80%的劳动力就业,国有经济和民营经济现在成为两大阵营,各自分工。国有企业在不断地改革中,也从各个行业逐渐退出。比如石油加工中,从85.7%的份额降到了56%,医药行业中从40%降到了8.7%,纺织业更是从16.6%,降到了2.3%,2020年开始,在房地产行业中,国企也要全面退出了。

从定位来看,国企现在主要投资那些,周期长,投资体量大,风险高,回报慢的项目,比如基础设施,还有尖端产业。他的作用是铺路,带动民企进入。一旦民企形成很好的产业格局之后,国企就逐渐退出这个领域,把资源都交给市场。

作者纠正了一个观念,不是说非公有制经济一直上升才叫好,这几年经常有人说国进民退,依据就是非公经济增长率大幅放缓,作者认为这么判断是不对的,现在我们很多发达地区,非公有制经济比重已经都到了70%以上,其实很高的比例了,甚至就是天花板了,因为即便美国也达不到90%。美国基本上收入都是税收,而我们还有很多非税收入,例如土地批租等等,所以我们政府花的钱,占GDP的比重更高一些,那么理所应当公有经济占比更大一些。

所以两种所有制模式,并不是你死我活的关系,应该共存,各自解决问题。即便在资本主义世界也一样,不可能都是民营经济,比如新加坡,他是典型的资本主义国家,但是国企占了GDP的30%,公有经济占GDP的比重更是达到了48%,如果算上国有控股上市公司或者合资企业的影响力,那么更是能到60%。比如我们熟悉的淡马锡投资公司,就是一个4000亿美元的大国企。他在长达20年的运作时间里,平均资本回报率达到了15%,这个对于国家的贡献率非常大。甚至新加坡因为淡马锡很赚钱,于是他就给国内的企业降低税负。我们也可以学习淡马锡模式,把现有的60万亿国有资本运作好。有三分之二可作为产业投资类,三分之一用作资本运营类,也就是说可以拿出20万亿来对外投资。投到民企,外资,等等运转效率更高的行业里。成为战略投资者。

这几年我们还听说一个词就叫做,国企混改,说白了就是混合所有制改革,让国企不光对外投资成为其他公司的战略投资者,还要引入社会资本,让社会资本成为自己的战略投资者。让股权交叉,放大杠杆,发挥各自优势,形成互补,形成1+1大于2的效果。有些行业处于市场竞争当中,那么甚至可以完全放手,进行市场化运作,把股权转让给民企,从而实现改制后退出。

地方上,也要优化产业结构,围绕战略新兴产业为核心,打造产业链集群,形成自己的特色,发展小微企业,弥补市场短板,坚决去产能,对于僵尸企业,产能过剩,要敢于下死手。旧的不去新的不来,防止劣币驱逐良币。作者说,如果产能过剩10-20%,往往可以优胜劣汰,如果超过20%,就会有恶性竞争,如果产能超过40%,那就泥沙俱下,基本上行业出现整体亏损。所以必须要坚决让僵尸企业出清。

另外,地方政府还要积极引导企业创新,搞孵化,但不能简单粗暴。美国之所以孵化能力强,是因为他的孵化器有六个特征,1是项目甄别,分门别类,2是培训指导,3是共享服务,设立实验室和专有设备,4是股权投资对接,5是收购转化,帮助他们继续融资,最终上市。6是资源聚集,孵化器成为了人才交流,技术交流,知识交流的窗口。所以项目孵化,不能简单地理解为,给一个低租金的办公场地,而是要做一个整个产业链的服务对接。当地还要鼓励VC和PE这些风险投资,特别是对于高科技的风险投资,所得税应该尽量降低,比如按照15%征收,然后政府出资做好母基金,整合这些当地的风投资源。明天我们再来讲讲,改善营商环境的关键。以及地方政府招商引资的关键。

(版权所有:转自老齐的读书圈)。

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