《结构性改革》10.如何建立房地产调控的长效机制

《结构性改革》读书笔记和读后感。昨天我们说到了大家最关心的房地产改革,正在讲10大失衡,第八个失衡就是房地产内部结构失衡,一二线城市土地供不应求,开发量也就供不应求,库存只有几个月,而有些城市则去化周期已经达到了3-4年,所以很显然这是一种资源的错配,作者建议,一定要按照人均40平米来给各个城市做土地供给,然后还要考虑现存的土地,做统筹安排,不能不够,也不能严重过剩。最多上下浮动10-15%,不能由着开发商蛮干,在比如,一个城市建造多少写字楼,我们之前也讲过,这里就不重复了。而现在即便是北上广深的写字楼也已经全面过剩了,租金在不断的下滑。

第九,房地产市场秩序失衡,开发商在利益驱动下,将原来的规划的写字楼用地改建为住宅,将原来的容积率不断扩大。甚至还有的开发商把房子切碎了卖,或者搞返祖,实际上其实是揽储行为,还有的开发商在融资的时候,不但向银行借,还借信托,高利贷,甚至跟自己员工募集,有的还会到社会上去发P2P,这其实性质已经变化了。涉及了金融犯罪。

第十,房地产市场调控失衡,经济下行,政府就希望刺激房地产,而到泡沫的时候,政府又希望压一压。所以政府的态度就比较纠结,特别是地方上。总是做做样子,摆摆姿态,其实他们更怕房价大跌,影响自己的收入。

那么解决这些问题,该做点什么呢?作者提出了5大长效机制,首先就是解决土地问题,控制土地供给总量,土地总量要按照100平米每人来控制,老齐解释下,这100平米是总量,包括了其他的公共配套,而住宅应该是每人40平米,作者一直有个观点,就是土地爬行钉住,后发制人,也就是说人口可以先增长,但在后面几年,土地一定要补齐。如果土地跟不上,就肯定会发生资源错配。这里还强调,不能提前给,比如计划增加300万人,万一落空,人口没来,甚至人口还流出了,那土地就不能再给。如果按照规划给地,那么各地就都会狮子大开口,乱做规划,乱要土地。所以土地供给必须要慢,但要紧跟。然后还得结构合理,不能太多的工业用地,那样太浪费,容积率平均1:2就基本平衡了。此外,还要控制拍卖土地价格,楼面价不要超过当期房价的三分之一,否则就会引起恐慌。警惕地方政府刻意推高房价。特别是在旧城改造成本很高的时候,政府可能就很有动力推高房价,从而防止自己亏本了。

长效机制二就是金融,涉房贷款和社会融资的比例一般在1:3,现在开发商杠杆太高,举个例子,土地价值10亿,开发商只拿3亿,另外7亿找其他金融机构借,然后再把土地抵押给银行,贷款6-7亿出来,随着土地升值,开发商还会把土地赎回然后再抵押, 套取更多的钱,整个流程中,杠杆比例能加到1:9,后来我们也做了调整,买地不许借债,必须用自有资金,这成了一条底线,现在我们看到的更多是开发商联合体拿地,也就是几家开发商凑钱。

另外,就是要坚决防止开发商多账户借款,他们经常会通过一些渠道去搞融资,甚至明股实债,高利贷等等,更要管好房地产住房抵押贷款,坚决打击首付贷,然后在贷款政策上,要区别化,首套房3成,二套房5成以上,3套房必须全款。要特别防范,一套房子多次抵押的情况,所以必须要做到银行联网。防止客户造假。

长效机制三,税收,总的原则是差别化税收,高端有遏制,中端有鼓励,低端有保障,比如别墅就要高税率,还要征收房产税或者物业税,以1%的税率计算,即便房价能翻倍,在多年的税收下,也会大大降低收益。投机炒房就会 受到抑制。

作者建议,房产税要存量和增量一起收,根据房屋价值额度计税,越高档的房子,税率要越高,中低端房屋给予抵扣,让全社会70-80%的中低端房屋税收压力不大,甚至没有。房产税后70年土地到期后,不再二次缴纳出让金。

另外就是土地市场增值税,土地增值的越多,说明政府投入越大,增值税率就要越高,这个之前也讲过了。

长效机制四,租赁市场,完善公租房体系,保障房体系要至少覆盖20%的城市人口,按照人均20平米来配套。100万人口的城市,就得有400万平米保障,针对城市住房困难户,还得同步配套医院,学校等公共设施。公租房和商品房按照1:3的比例来搭配。也不能把公租房变成城市贫民窟,至于租金,大概是家庭年收入的六分之一,物业费是商品房的一半。此外还要培育住房租赁市场,现在这种地价和融资成本,开发商已经不太可能做房子的持有出租者了,租金回报无法抵消资金成本,所以开发商必须要卖房回收成本,政府一方面要降低开发商的杠杆,另一方面要给与利率上的优惠,,让他们去搞长租房。

长效机制五,地票制度,这个之前也讲过了,开发商开发一亩土地,就得在其他的地方开发一亩耕地。再配合落户制度,推动农业人口转移入城市,减少农村建设用地,防止农民进城后两头占地的情况。

下面,作者还展望了房地产未来的趋势,第一,新房交易规模将逐渐降低,过去20年,中国房地产的规模从1亿平方米增长到了17亿平方米,进入了一个超快的增长周期,那么未来5-10年,这个速度肯定不可持续了,甚至每年的新房交易总量都会有所缩减,目前我们城镇化已经提高了不少,住房质量也明显提高,拆旧盖新也已经过了高峰期,所以未来肯定会萎缩。

第二,中国房地产建设,以后将集中在三大热点地带。之前我们是全面开花,之后会集中在中心城市,大都市圈,和城市群,我们已经把城市分出了档次,以后可能只有1000万人口以上的大城市才会持续扩张。而几百万人口的小城市会出现收缩。人口会加速向省会城市和热点经济圈流动。比如作者说,郑州发展到2000万人口,应该不用惊讶。那么在这个过程中,他需要更多的医院,更多的学校。这都是未来城市化的新增长点。

以超级大城市为中心,400-500公里为半径,构建城市群,形成协同发展,这也是我们的新思路,老齐也多说一句,目前南方做的比较好,北方做的很差,长三角和珠三角,甚至成渝板块都有协同效应,但京津冀却始终发展不起来。这么多年依旧是北京一家独大。

第三,中国房价平均增速,未来将低于GDP增长率,作者判断,未来房价趋于平稳,既不会大涨也不会大跌,房价增长率不高于GDP,那么也就是说,不会超过一年6%,将将够资金成本。过去十几年,特大城市房价涨了10几倍,主要是供不应求造成的,再加上货币推动,和人民币升值等共同作用之下,出现的不正常现象。未来房住不炒之下,必须要遏制房价过快上涨势头。最终会让房价涨幅,低于收入涨幅。这样才会消除掉炒房的预期。

第四,未来十多年,房地产企业数量减少三分之二,2018年的美国,开发商只有500家,而中国我们的开发商有近10万家,所以我们的开发商显然太多了,说明行业过热。之所以我们开发商这么多,主要就是一些大开发商,在各地成立了太多的子公司,有的每个县每个区都要成立公司,把房产开发的政绩留在当地。像万科这种企业,底下有上百家子公司。这里面空壳公司也不少,85%的开发,都是头部企业做的。其他的8万多家企业,基本上很少有业务。所以不要被一些自媒体带节奏,什么每年死掉几百家开发商,这太正常了。

第五,开发商负债率会大幅下降。现在这个行业的总负债率堪称世界之最,2020年8月,我们已经制定了开发商融资的3条红线,剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。这三条红线如果都踩到,就会限制融资规模再扩大。开发商已经不可能借新还旧了,到2023年实行,所以这几年开发商必然是持续的降低负债的过程。高负债会带来高风险,威胁金融安全,所以这个已经是势在必行。这几年开发商会持续加大力度,通过销售来回款。后面还有几个趋势是什么呢?我们明天接着讲。

(版权所有:转自老齐的读书圈)。

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