读书笔记全球房地产的读书笔记和读后感。昨天我们说到了未来开发商的出路，香港模式是一个方向。就是以地产建设为根基，然后辐射其他相关的服务产业，变成一个城市的服务商。比如建商业，收租金，甚至养老，教育等等。下一个方向是美国模式，美国现在房地产企业主要由REITs，也就是房地产投资信托，和住宅建筑商，房地产服务商三类构成。也包括开发，运营和服务三类，美国一共有251家上市的房地产开发商，其中建筑商，也就是盖房子的，就26家，房地产投资信托REITs是174家，占了8成。所以REITs才是美国房地产行业的核心，他说白了就是集合投资者的资金，由专业机构管理，然后投资房地产，产生稳定现金流，说的更直白就是，集资盖房，收租金。比较典型的是西蒙地产和普洛斯，分别是商业地产和工业地产的龙头。
开发商未来发展方向
美国盖房子的开发商，有一个非常显著的特征，就是高周转，也就是盖房子和卖房子的速度特别快。有个著名的开发商霍顿就说过，破产的房地产开发商，全都是因为长期错误的持有土地，霍顿的项目从出售到交房一共只需要2-6个月，基本当年销售，当年回款，当年结算，美国的开发商很少直接囤地，而是借助土地期权锁定价格，也就是说商量好价格，未来我某一年，我会用这个价格买你的土地。签好合同后，我不用出太多现金，就已经控制了这个土地。一旦我不买，那么土地持有者，就可以白得很多的期权费用。
另外，美国这些开发商全都进行标准化统一采购，然后到工地上搭积木组装，他们大幅削减户型，让所有的房子尽可能长得一样，这样有利于批量生产组建。开发商帕尔迪甚至还以沃尔玛为标杆，大量挖角沃尔玛的人才，然后从事供应链采购，还跟通用电气这样的公司合作，批量提供标准化家用电器。美国这些开发商的理念是，盖房子实际上就是设计和营销，而不是在工地上搬砖，所以建造业务基本都是外包的。帕尔迪甚至可以让用户在ipad上面，通过标准化组建，自己完成房屋设计，然后再有帕尔迪外包施工。打造一个个性化的房子。
在90年代，美国的房地产行业就发生了一场大规模的并购，比如霍顿公司，连续17起并购，让他后来居上，2002年成为美国第二大房企，而且这些开发商，为了自己方便，竟然自己还做起了抵押贷款发放，和产权保险业务，相当于一手盖房子，另一手给别人发放贷款。而他们发出的抵押贷款，也拿到一二级市场上去出售，从而快速回笼资金。如果钱不够就去外面借款，大概60天之后，就能出售给两房购买者，从而回款，所以他们的金融并不是很赚钱，就是为了提供自己的业务方便。有时候他们的短期借款，都高于了公司净资产。靠这种短期周转，进行财务管理，支持房子的销售。
再说说REITs，西蒙地产就是美国最大的房地产REITs零售商，比如我们熟悉的奥莱就是西蒙地产的产品。他的ROE也就是净资产收益率极高，达到了65.9%，在国际房地产企业中遥遥领先，股息率高达4.2%，之所以这样，就是因为他是高负债运转，净资产很低。2018年地产负债率高达86.9%，他分的比较清楚，赚来的钱，90%都分掉了，而如果有新项目了，就再进行融资。所以借钱和分红，同时进行。而且他借钱，还多是无抵押借款，占据了72%，利率只比银行同业拆借利率高一个百分点不到。所以这些钱非常便宜。他的息税前收入利息保障倍数高达5倍，所以资金非常安全，也被评级机构平了高分。
西蒙地产的项目多在核心地段，优势十分明显，平均出租率都在93%以上。其中奥莱和大都会购物中心，出租率更高，都在95%以上。投资回报率8%，西蒙地产和很多供应商都有长期合作，比如美国最大的百货公司梅西百货就是一个，西蒙地产开到哪，梅西百货也就开到哪，这有一个名词，叫做锚店，锚定的锚，梅西百货确定了，客流就有保证了，其他的商户也就好租了。后来国内很多开发商也学了这招，比如万达，他的万达广场开到哪，基本上沃尔玛就开到哪。给这些锚店更多的租金优惠，甚至完全不要租金。以保证其他的店面招租。
还有一个借鉴的例子就是新加坡凯德集团，他就更广泛了，REITs+私募股权，对于高风险，高收益的项目，用私募股权也就是PE进行投资，对于现金流很稳定的商业项目，就用REITs进行募资。所以现在国际上大的房地产商业集团，基本都是房地产+金融双轮驱动。如果没有金融这条线，你很难做的特别大。也很难走出国门，全球投资。
房地产税的国际经验和中国实践
说完了房地产商的出路，我们再看看大家更关注的，房地产税的国际经验和中国实践，我们把之前讲过的各国或者地区的经验，再拎出来横向比较一下， 先说对租金征税的，新加坡，是按照市场租金收，对于自住的就是假设把你的房子租出去，一年能产生多少租金，8000新元以内的部分免税，超过8000就按照4-16%的税率递增，非自住的，税率会更高，3万新元以内10%，以上是12-20%递增。中国香港是收差饷，也是按照可比租金来收，税率是5%，这个就比较便宜了。
而美国，日本，英国和德国，则对房产的评估价值征税，美国最简单，评估价值直接乘以税率，各个州不一样，0.27-2.4%不等，差距达到10倍。日本是固定资产税，或者都市计划税，税率比较低，0.2-0.3%之间，基本起不到什么太多的作用，德国是收土地税，税率也不高在0.3-1%，但是德国的土地税，还要乘以一个稽征率，这个数字最低1.5，最高11.42，也就是说这个东西，可以把税率放大10倍。另外，德国也对二套房在租金上收税，税率也在5-20%。英国则是市政税，占房价的0.3-1.2%，但是可以对未成年人核减。对空置房加征50%。
那么我们总结一下，这些国家和地区，都是在评估价值的基础上去征税，而且实际税负不能太高，2%就顶天了，大部分都是1%以下，而咱们由于房价太高，哪怕现在就是1%，估计老百姓也是负担不起。
再从政府收入上来看，根据55个样本经济体的观察，房产税占地方收入比重的均值是50%，而中位数也差不多42%，超过一半的经济体，都把房产税当成重要的地方收入来源。甚至还有澳大利亚，南非 ，马来西亚这些地方，100%依赖房产税，加拿大新西兰这都是80-90%以来房产税。我们国家目前还基本没有保有环节税，有试点的或者租金税，也都可以忽略不计。现在的土地财政，基本都依赖土地出让金，达到34.6%，加上房地产相关的税费，总占比能有50%。不过好日子快结束了，因为现在已经进入了存量房阶段，土地也越卖越少了。所以土地财政必须面临转型。这不是想不想的问题，而是形势所迫。把地卖完了，肯定就要收税了。
那么我们就有必要倒推一下，假设要让房产税的占比，达到地方收入的50%，完全取代土地出让金，那么我们需要多少税率，这里面有两个变量，一个是税率，设定为0-4%，还有一个变量就是免征面积，人均0-50平米，那么最后形成一个表格，税率4%，0免征面积，得到最大房产税收入，达到85000亿。
而如果采用最低方式，50平米免征，然后用0.3%的税率，收上来的谁也就是228亿元。不过也多说一句，这本书的作者，按照2017年的数字，也就是全国存量住房价值213万亿测试的，到现在全国住房市值应该是450万亿，也就是说，结果应该翻倍。最高税率可以收到17万亿房产税，最低水平收到500亿。那么到底房产税能不能替代土地出让金呢。又在哪些城市最有可能开征房产税？
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