4.德国房价为什么基本不涨

全球房地产的读书笔记和读后感。今天我们继续来讲日本的故事，在90年代初，日本开始加征土地税，按照评估地价的0.3%来征收，并将10年以上的土地纳入征税对象。居民自住房免税，但超过1000平米的就要交税。你觉得百分比不高，但是当时日本的房价实在是太贵了，当时最贵的东京的房子都破了100万，甚至有的还破了200万人民币，这只是一平米，那么100平米就是2个亿，1000平米就是20亿，千分之3这也是非常可观的一笔数字了。所以这加重了土地持有成本，也就加速了土地下滑。最后六大城市的跌幅，甚至要远超全国。

日本住房制度

土地神话破灭之后，导致了大量企业破产，信用严重收缩，社会投资下降，人均收入也不再增长，居民财富被洗劫一空，经济长期陷入萧条和通缩。另外，日本的城市化进入尾声，套户比1.11,老龄化也越来越严重，也就是说支持房价上涨的因素，全都不存在了，所以日本房价也就自此调入深渊。

目前，日本的人口结构，是他经济的最大基本面，65岁以上的人口接近3成，2040年会突破35%，新生儿出生率屡创新低。2017年出生人口只有95万，还不足1973年的一半。日本人口已经出现了明显的负增长，大概每年下降100万左右。从日本的几大都市圈来看，只有东京人口在增长，其他几个都市圈也都不再有人口流入了。所以房地产的需求大幅度的减弱。日本现在可能除了东京之外，其他的地方房价已经不太可能再涨了。

日本政策性住房金融机构，以住房金融公库为主，这就是住房银行，政府注资，然后将更多的低成本长期资金引入住房信贷市场，保障那些难以从银行获取信贷的企业和个人的住房贷款需求。到了90年代后期，财政收支恶化，政府已经无力再补贴住宅金融公库，所以2007年就废止了。此外。日本住房信贷的民间金融机构还包括国内银行，信用金库，人寿保险，和住专等等，这其中住专是日本的特色，一开始给个人贷款，后来专门给炒房炒地的企业贷款，但是恶有恶报，在95年后却相继破产，那时候他们的不良率高达74%，不良债务达到9.6万亿日元。他们倒闭还影响了日本整个的金融安全。这让日本政府痛下杀手，2011年正式废止住专这个形式。

日本有60%的私有土地，国有和公有土地差不多是40%，但是日本比美国强一点，他们有强制征地权，不过还是很克制，很少使用。日本地少人多，总人口差不多1.3亿，国土面积只有37.8万平方公里，而且四分之三还被大山给覆盖，能够建筑房子的土地少之又少。大都市也只有36.3%的土地可以用于建筑，而全国平均下来只有10%，所以日本在工业化之路中，土地具有很强的金融属性，一般都会用土地来作为抵押融资的手段。这也就刺激了地价不断上涨。

另外，日本的税收也有问题，也曾经想过打击短期交易，但始终就在交易环节加税，持有税率却始终较低，最后效果很一般，危机过后开始征收地价税，反而加速了地价下跌。所以这个事告诉我们，在持有环节，如果你不一开始就加税，而是到泡沫形成了在加税，那就指不定会出现什么事了。所以这也就是我们推房产税越来越紧张的原因。没有这个泡沫可能还好点，现在有这个泡沫了，你就越来越不敢了。生怕一不下心把他刺破了。

日本泡沫破灭后，大量的人开始习惯租房，在三大都市圈，租房率在40%以上，每年政府会保证42万套租赁住房开工，补充市场，几乎占了全部新房开工的40%，即便在房价大涨的那些年，每年增加的租赁房套数，也基本覆盖上人口的增加数量。但这还只是一小部分，每年民营租赁住房，占整个租赁住房总量的比重接近70%，依旧是说3成是政府供应的，7成都是民间供应的。其中有业主直租，也有机构转租的二房东，这样可以避免房子空置的风险，

所以我们可以简单地总结一下，日本土地确实比较紧张，经济也增长比较快，但罪魁祸首其实还是金融，超宽松的货币政策让日本楼市不断吹大泡沫，投机气氛太浓，而一旦房子这个东西变成投机品，结果就肯定不会美好。

德国住房制度

下面我们来看看德国房价，德国是一个班里的模范生，他的房价长期稳定。是全世界房地产的典范，德国1970年到2017年，房价只上涨2.3倍，年均增速只有2.6%，还没有跑过通胀。如果持有房产50年，你反而还是赔钱的。所以德国人形成了非常强烈的租房理念，住房自有率只有45%，55%的人都租房住。而且租房群体租住面积人均38平米，租赁条件十分的好。

德国的房子也很便宜，房价收入比来看， 柏林是10倍，慕尼黑是17倍，我们要比德国高一倍以上，从房价租金回报率来看，基本20-30年回本，也就是说差不多应该是3-4%的水平。从绝对房价来看，柏林城区是6000美元一平米，慕尼黑是9800美元一平米，远低于中国香港，伦敦，纽约，也比北京上海深圳还低。但是人家的收入，却是我们的3-5倍。

德国越是大城市，租房的比例越高，在柏林，汉堡这样的大城市，竟然80%的人都是租房住。德国整个的租房率，也仅次于瑞士。那么问题来了，租谁的房？基本上个人与机构是2:1的关系，个人提供的房源占了66%，机构提供的房源占了近33%，而机构中，市场，政府和合作社，又是各自提供了三分之一。

德国的央行也跟其他地方的不一样，由于他之前发生过非常严重的通货膨胀，所以怕了，二战之后，央行的首要目标是保持物价稳定，其次才是经济增长。每年释放的M2，基本与GDP相匹配，极度自律，绝不超发货币，所以德国的通胀极低，年均只有2.4%，在70年代，石油危机全球都发生了通胀，德国的cpi也才5%，所以在这种情况下， 居民根本就没有通胀预期，所以投资的观念并不强烈。更有意思的是，德国的低通胀，也是世界排名第二，也是仅次于瑞士，可见低通胀和租房率有很大关系。一旦这个国家没什么通胀预期，房价也不怎么涨，大家买房的必要性就大大降低了。那时候你会发现租房也挺好。

另外，德国也严控信贷和杠杆水平，企业部门负债只有GDP的177%，远低于发达国家水平。比如美国是251%，日本是373%，英国是283%，法国是301%。而居民端，加杠杆也非常克制，首付比较低，理论上在德国是可以零首付买房的，但是审核条件却十分苛刻，基本上不批，所以通常首付也是20-30%。二战之后，因为政府全力扶持德国工商业复苏，没有钱支持老百姓买房，所以才跟英国学了一个互助社团的，住房储蓄模式，也就是形成一个民间组织社团，大家先往里面存钱，之后再互相借钱，帮助每个人买房， 一旦组织中的最后一个人买了房，组织宣告解散。一度这种互助组织很流行，后来即便银行能发放住房贷款了，这种储蓄也一直存在。还占据了19%的贷款份额。

德国的银行基本通过低存低贷运营，存贷款利差保持在2个点。德国政府还鼓励大家自愿参与这种住房储蓄，他最大的住房储蓄机构，8年储蓄，10年期标准贷款利率只有2.15%。另外一方面，他也鼓励德国居民，参与这种机构的储蓄，家庭月存款1000欧元，给予8.8-9%的奖励，所以最后弄得德国人，几乎没啥投资的欲望，只爱买这种储蓄存款。三分之一的德国人都参与其中。

那么我们可以想想，你先储蓄了8年，就算一年只存2万欧，8年后已经有了16万欧元，再算上利息少说也得有20多万了，刚才说了房价大城市也就6000-9000欧，一套房子也就40到50万，所以相当于你至少已经有了一半房款的首付。然后再配合低贷款利率，所以德国的杠杆非常低，居民还款压力非常小。2017年居民负债，只占到GDP的53%，跟我们差不多的，但是的德国的GDP，基本都是居民财富。

再看德国的税收，也非常低，土地税一年一收，各个联邦之间，差异比较大。但总体税负很轻，只有千分之几。占德国财政收入比重也不到1%，租金收入所得税是累进税率，14-45%之间，收入越多交税越高。还有一个二套住房税，也是通过标准租金来收税，税率5-20%，但这其中也有不少豁免因素，比如因公作必须要有二套住房的，可以免税，这么做其实就是为了降低空置率，防止一些房主买房子不住也不租。德国人认为房子里不住人，就要惩罚。明天我们再来看看，德国的保障房体系。这也是非常值得我们学习的点。