4.德国房价为什么基本不涨

全球房地产的读书笔记和读后感。今天我们继续来讲日本的故事,在90年代初,日本开始加征土地税,按照评估地价的0.3%来征收,并将10年以上的土地纳入征税对象。居民自住房免税,但超过1000平米的就要交税。你觉得百分比不高,但是当时日本的房价实在是太贵了,当时最贵的东京的房子都破了100万,甚至有的还破了200万人民币,这只是一平米,那么100平米就是2个亿,1000平米就是20亿,千分之3这也是非常可观的一笔数字了。所以这加重了土地持有成本,也就加速了土地下滑。最后六大城市的跌幅,甚至要远超全国。

日本住房制度

土地神话破灭之后,导致了大量企业破产,信用严重收缩,社会投资下降,人均收入也不再增长,居民财富被洗劫一空,经济长期陷入萧条和通缩。另外,日本的城市化进入尾声,套户比1.11,老龄化也越来越严重,也就是说支持房价上涨的因素,全都不存在了,所以日本房价也就自此调入深渊。

目前,日本的人口结构,是他经济的最大基本面,65岁以上的人口接近3成,2040年会突破35%,新生儿出生率屡创新低。2017年出生人口只有95万,还不足1973年的一半。日本人口已经出现了明显的负增长,大概每年下降100万左右。从日本的几大都市圈来看,只有东京人口在增长,其他几个都市圈也都不再有人口流入了。所以房地产的需求大幅度的减弱。日本现在可能除了东京之外,其他的地方房价已经不太可能再涨了。

日本政策性住房金融机构,以住房金融公库为主,这就是住房银行,政府注资,然后将更多的低成本长期资金引入住房信贷市场,保障那些难以从银行获取信贷的企业和个人的住房贷款需求。到了90年代后期,财政收支恶化,政府已经无力再补贴住宅金融公库,所以2007年就废止了。此外。日本住房信贷的民间金融机构还包括国内银行,信用金库,人寿保险,和住专等等,这其中住专是日本的特色,一开始给个人贷款,后来专门给炒房炒地的企业贷款,但是恶有恶报,在95年后却相继破产,那时候他们的不良率高达74%,不良债务达到9.6万亿日元。他们倒闭还影响了日本整个的金融安全。这让日本政府痛下杀手,2011年正式废止住专这个形式。

日本有60%的私有土地,国有和公有土地差不多是40%,但是日本比美国强一点,他们有强制征地权,不过还是很克制,很少使用。日本地少人多,总人口差不多1.3亿,国土面积只有37.8万平方公里,而且四分之三还被大山给覆盖,能够建筑房子的土地少之又少。大都市也只有36.3%的土地可以用于建筑,而全国平均下来只有10%,所以日本在工业化之路中,土地具有很强的金融属性,一般都会用土地来作为抵押融资的手段。这也就刺激了地价不断上涨。

另外,日本的税收也有问题,也曾经想过打击短期交易,但始终就在交易环节加税,持有税率却始终较低,最后效果很一般,危机过后开始征收地价税,反而加速了地价下跌。所以这个事告诉我们,在持有环节,如果你不一开始就加税,而是到泡沫形成了在加税,那就指不定会出现什么事了。所以这也就是我们推房产税越来越紧张的原因。没有这个泡沫可能还好点,现在有这个泡沫了,你就越来越不敢了。生怕一不下心把他刺破了。

日本泡沫破灭后,大量的人开始习惯租房,在三大都市圈,租房率在40%以上,每年政府会保证42万套租赁住房开工,补充市场,几乎占了全部新房开工的40%,即便在房价大涨的那些年,每年增加的租赁房套数,也基本覆盖上人口的增加数量。但这还只是一小部分,每年民营租赁住房,占整个租赁住房总量的比重接近70%,依旧是说3成是政府供应的,7成都是民间供应的。其中有业主直租,也有机构转租的二房东,这样可以避免房子空置的风险,

所以我们可以简单地总结一下,日本土地确实比较紧张,经济也增长比较快,但罪魁祸首其实还是金融,超宽松的货币政策让日本楼市不断吹大泡沫,投机气氛太浓,而一旦房子这个东西变成投机品,结果就肯定不会美好。

德国住房制度

下面我们来看看德国房价,德国是一个班里的模范生,他的房价长期稳定。是全世界房地产的典范,德国1970年到2017年,房价只上涨2.3倍,年均增速只有2.6%,还没有跑过通胀。如果持有房产50年,你反而还是赔钱的。所以德国人形成了非常强烈的租房理念,住房自有率只有45%,55%的人都租房住。而且租房群体租住面积人均38平米,租赁条件十分的好。

德国的房子也很便宜,房价收入比来看, 柏林是10倍,慕尼黑是17倍,我们要比德国高一倍以上,从房价租金回报率来看,基本20-30年回本,也就是说差不多应该是3-4%的水平。从绝对房价来看,柏林城区是6000美元一平米,慕尼黑是9800美元一平米,远低于中国香港,伦敦,纽约,也比北京上海深圳还低。但是人家的收入,却是我们的3-5倍。

德国越是大城市,租房的比例越高,在柏林,汉堡这样的大城市,竟然80%的人都是租房住。德国整个的租房率,也仅次于瑞士。那么问题来了,租谁的房?基本上个人与机构是2:1的关系,个人提供的房源占了66%,机构提供的房源占了近33%,而机构中,市场,政府和合作社,又是各自提供了三分之一。

德国的央行也跟其他地方的不一样,由于他之前发生过非常严重的通货膨胀,所以怕了,二战之后,央行的首要目标是保持物价稳定,其次才是经济增长。每年释放的M2,基本与GDP相匹配,极度自律,绝不超发货币,所以德国的通胀极低,年均只有2.4%,在70年代,石油危机全球都发生了通胀,德国的cpi也才5%,所以在这种情况下, 居民根本就没有通胀预期,所以投资的观念并不强烈。更有意思的是,德国的低通胀,也是世界排名第二,也是仅次于瑞士,可见低通胀和租房率有很大关系。一旦这个国家没什么通胀预期,房价也不怎么涨,大家买房的必要性就大大降低了。那时候你会发现租房也挺好。

另外,德国也严控信贷和杠杆水平,企业部门负债只有GDP的177%,远低于发达国家水平。比如美国是251%,日本是373%,英国是283%,法国是301%。而居民端,加杠杆也非常克制,首付比较低,理论上在德国是可以零首付买房的,但是审核条件却十分苛刻,基本上不批,所以通常首付也是20-30%。二战之后,因为政府全力扶持德国工商业复苏,没有钱支持老百姓买房,所以才跟英国学了一个互助社团的,住房储蓄模式,也就是形成一个民间组织社团,大家先往里面存钱,之后再互相借钱,帮助每个人买房, 一旦组织中的最后一个人买了房,组织宣告解散。一度这种互助组织很流行,后来即便银行能发放住房贷款了,这种储蓄也一直存在。还占据了19%的贷款份额。

德国的银行基本通过低存低贷运营,存贷款利差保持在2个点。德国政府还鼓励大家自愿参与这种住房储蓄,他最大的住房储蓄机构,8年储蓄,10年期标准贷款利率只有2.15%。另外一方面,他也鼓励德国居民,参与这种机构的储蓄,家庭月存款1000欧元,给予8.8-9%的奖励,所以最后弄得德国人,几乎没啥投资的欲望,只爱买这种储蓄存款。三分之一的德国人都参与其中。

那么我们可以想想,你先储蓄了8年,就算一年只存2万欧,8年后已经有了16万欧元,再算上利息少说也得有20多万了,刚才说了房价大城市也就6000-9000欧,一套房子也就40到50万,所以相当于你至少已经有了一半房款的首付。然后再配合低贷款利率,所以德国的杠杆非常低,居民还款压力非常小。2017年居民负债,只占到GDP的53%,跟我们差不多的,但是的德国的GDP,基本都是居民财富。

再看德国的税收,也非常低,土地税一年一收,各个联邦之间,差异比较大。但总体税负很轻,只有千分之几。占德国财政收入比重也不到1%,租金收入所得税是累进税率,14-45%之间,收入越多交税越高。还有一个二套住房税,也是通过标准租金来收税,税率5-20%,但这其中也有不少豁免因素,比如因公作必须要有二套住房的,可以免税,这么做其实就是为了降低空置率,防止一些房主买房子不住也不租。德国人认为房子里不住人,就要惩罚。明天我们再来看看,德国的保障房体系。这也是非常值得我们学习的点。

全球房地产读书笔记

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