2.英美是怎么控制房价的？为什么比我们还低？

全球房地产的读书笔记和读后感。今天我们来继续讲英国，英国持有房地产，在交易环节你要缴纳，土地印花税，资本利得税和遗产税，而在持有环节，要交市政税和个人所得税，交易环节的税比较重，特别是不是首套房的，但是持有环节的税并不高。他的遗产税很重，最高可达40%，你只有拿出一部分财产捐给慈善机构，才可以相应降低税率。

英国其他制度

市政税就相当于房产税了，是根据你的房屋价值收的，最便宜的房子，收6/9，大概是0.67%，一年大约也就是不到260英镑，差不多是绝大部分英国人十分之一而的月薪，而如果你的房子很贵，那么最高税率可以达到21/9，也就是2.3%，那要这样的话，一年市政税就高达7000多英镑。这个税率一般人就承担不起了，所以即便白给你一间豪宅，你也住不起。这个税，成为了地方政府的主要税种，占地方政府本级财政收入的43%，占地方全部财政收入的16%，市政税也可以减免，比如你这个房子里只住了一个成年人，就给你减少25%，如果还都是未成年人就减掉50%，要都是学生和残疾人，还能完全减免。所以还是很人性化的。但是有奖励就有惩罚，如果人家发现你的房子空置两年以上，那么就加征50%的额外市政税。

还有就是个人所得税，主要是你出租房屋赚取的租金收入，计入个人所得，这是个累进税率最高税率是45%，也挺黑的。

英国在80年代之前，地方政府直接大规模建设了很多租赁住房，租赁住房占全国住房总量的31%，80年代以后，政府建房逐渐减少，保障性质的租赁住房，也开始交给了房地产开发商，在开发住宅的时候，要求他们配建租赁住房。然后把这些保障房租给不同收入群体，价格是市场租金的5-8成。

英国政府的保障房，还允许大家购买，长期租户还可以最低3折购买，目的就是为了帮助无房家庭购房，解决他们自住的问题。所以这种房子严格限制转让。不过这种房子卖的不多，英格兰年均也就销售1.8万套。

英国也有共有产权房，规定年入8万英镑以下的无房家庭可以申请，产权比例是25-75%，剩下没有产权的部分，你还要支付租金，但是转让的时候也有限制，只能出售给住房协会。当然你还可以买下它的全部产权，那就彻底变成商品房了。这种共有产权房也并不多。每年只有几千套。

还有一种房子叫做首次置业房，享受8折优惠。也对收入有严格的限制。这种房子到不少据说英国要在2020年竣工20万套。

我们大致来盘点一下，英国的问题就是土地供给不足导致高地价，而地价又推高房价。其次是外来移民推动人口增长，每年都有几十万人流入，这些移民还主要进入核心城市，所以造成了供需问题。有数据显示，英国现在年均增加住房规模20万套，但是年均却增长26万人，其实总体看基本平衡，如果按地域上看，可能在局部地方， 存在较大的缺口。第三就是金融杠杆过高了，房贷占比太高，居民负债过多，这都是英国的问题。

美国住房制度

说完了英国，我们再来重点看看美国，美国的房地产大牛市一直从二战持续到次贷，长达60年， 但是其实房价涨幅非常有限，只有5.4%，只有几个核心城市涨幅高一些。其实这段时间，美国的M2年均增速还有6.5%，也就是说，房价其实连M2都没有跑赢。房价涨幅基本与名义GDP相当，略微跑赢通胀而已。2000年以后，美国楼市在金融的助推下，突然提速，最终走向泡沫，房价年涨幅突然提升到10%以上，最终因为高杠杆，货币化，导致了泡沫破裂。酿成了巨大的金融危机。

美国是个移民国家，所以每年新增人口在200万以上。再加上城镇化率持续提升到80%，这就是60年长牛的时代背景，美国一直讲美国梦，就是要提高住房自有率，从1940年的44%，增加到2006年的69%

美国人实现自有住房梦想，其实都是建立在贷款基础上的，刚才说了60年来，房价只是每年涨了5.4%，但是住房抵押贷款余额，却增加了442倍，年均增长10.5%，所以贷款幅度要远比房价涨的快的多。如果扣除掉通胀，房价60年来其实真实的涨幅只有一倍。年化真实回报，只有小的可怜的1.1%，而同期股市的真实回报，达到了年化6.6%。所以如果在美国，你60年前，买了套房而没有投资股市，那就算亏大了。在股市上你可以翻300多倍，在楼市上赚了还不到20倍，而且遇到了次贷危机，也就是说如果你去投资股市，即便在美国房价最高的时候，你也能买15套房。

美国的住房制度也是市场化的，完全通过金融来实现，甚至有点过度金融化，两房和吉利美为核心的资产证券化机构，为美国的住房市场提供了大量的资金，说白了他们就是资金贩子，花钱去买，一级市场的抵押贷款，把他们从银行的资产负债表上剥离出来，然后制作成抵押贷款支持证券MBS，再贩卖到二级市场去回收资金。

美国的首付很低，一般低于20%，其他国家基本都在30%以上，他们之所以敢给这么低的首付，是因为可以把抵押贷款转手卖出去，还有保险公司承保，所以美国的银行基本不怎么考虑风险，于是也就把贷款，都给了那些低信用，低收入的人。最终酿成了悲剧。而且美国发放贷款的机构不止银行，还有信贷联盟和非存款性按揭公司，所以非常分散。如果你连20%的首付都拿不出来，那么也还有办法，你可以购买贷款保险，来给自己增信，这样就可以向两房申请更低的首付比例。其他地方的人不同，人家最低首付往往就是个样子，申请的人不多，而美国则不一样，美国人从来不怕购买保险，也不遗余力的加杠杆，有40%的新发房贷，都用到了贷款保险。这些人经过保险公司的包装之后，甚至最低只需要3.5%的首付，就可以买房了。

一开始发放这种保险的还只是美国住房和城市发展部下面的公司，算是政府性质的房贷保险机构，还算是有点克制，后来干脆向市场开放了，私营房贷保险公司也出现了。，而且规模暴增，在争抢客户的过程中，基本也就忘了风险。

2016年美国金融机构将85%的新发放贷款转让，独立的按揭公司最为突出，基本全都转让了出去，这也就是我们所说的贷款出表，不放在资产负债表上。说的再通俗一点，就是他把这些贷款都卖给了别人，然后收回了现金，以后这些贷款是死是活，都跟他没关系了。这样金融机构就不用在上面压很多的现金，他们完全变成了一个中介机构，相当于不买房的人集资，替买房的人付掉了贷款。银行这些金融机构只是过了一到手。美国抵押贷款证券化的规模达到了2万亿美元，存量超过9万亿。其中主要是MBS和CDO区别就是有没有分级，CDO就是在垃圾堆里再把好的东西再筛选一遍。房利美，房地美还有吉利美是这些金融产品的主要生产制造商。他们都是政府性质的，都隶属于政府机构，所以这些MBS其实也就相当于政府制造，大概是美联储和各级政府部门和机构持有30%，国内银行持有26%，还有11.2%为共同基金持有。剩下就是国外机构还有其他机构。

美国之所以能够为所欲为，把危机输出给全世界主要就是因为美元的世界货币地位，即便现在有了特别提款权一揽子货币，美元也是一家独大，占了62%的份额，欧元20%，日元5%，英镑4%，人民币到现在也才2%。所以美国出事了，他就可以通过印刷美元，来对外输出危机。外国投资者持有的美股，美债，以及各种支持证券，基本上跟美国GDP的体量相等，所以国际资本其实也在帮着美国人买房子。美国的居民债务也很高，占GDP的比重达到79%，但是相比于2007年还是低了一些，当年已经达到了98%，所以美国的次贷危机，纯粹就是债务危机，可能都跟房地产泡沫关系不大。因为美国的绝对房价其实并没有那么离谱，跟我们比也不占优势。给大家补充一个数字，我们国家现在居民债务占GDP的比重大概是50%，但是由于两国的GDP表现不一样，美国的GDP基本就是收入，而我们的可支配收入只占GDP的很小一部分，所以这两个数字还不能简单类比，于是我们还得关注一个数字，就是家庭债务和可支配收入的比值，基本上我们也到了90%以上，接近100%的位置。还有学者说，可能已经达到了110%，如果从这个数字去比较，那么我们已经超过了美国。所以应该引起足够的警惕。那么明天我们再来看看美国的土地制度，以及他的保障房体系。