2.英美是怎么控制房价的?为什么比我们还低?

全球房地产的读书笔记和读后感。今天我们来继续讲英国,英国持有房地产,在交易环节你要缴纳,土地印花税,资本利得税和遗产税,而在持有环节,要交市政税和个人所得税,交易环节的税比较重,特别是不是首套房的,但是持有环节的税并不高。他的遗产税很重,最高可达40%,你只有拿出一部分财产捐给慈善机构,才可以相应降低税率。

英国其他制度

市政税就相当于房产税了,是根据你的房屋价值收的,最便宜的房子,收6/9,大概是0.67%,一年大约也就是不到260英镑,差不多是绝大部分英国人十分之一而的月薪,而如果你的房子很贵,那么最高税率可以达到21/9,也就是2.3%,那要这样的话,一年市政税就高达7000多英镑。这个税率一般人就承担不起了,所以即便白给你一间豪宅,你也住不起。这个税,成为了地方政府的主要税种,占地方政府本级财政收入的43%,占地方全部财政收入的16%,市政税也可以减免,比如你这个房子里只住了一个成年人,就给你减少25%,如果还都是未成年人就减掉50%,要都是学生和残疾人,还能完全减免。所以还是很人性化的。但是有奖励就有惩罚,如果人家发现你的房子空置两年以上,那么就加征50%的额外市政税。

还有就是个人所得税,主要是你出租房屋赚取的租金收入,计入个人所得,这是个累进税率最高税率是45%,也挺黑的。

英国在80年代之前,地方政府直接大规模建设了很多租赁住房,租赁住房占全国住房总量的31%,80年代以后,政府建房逐渐减少,保障性质的租赁住房,也开始交给了房地产开发商,在开发住宅的时候,要求他们配建租赁住房。然后把这些保障房租给不同收入群体,价格是市场租金的5-8成。

英国政府的保障房,还允许大家购买,长期租户还可以最低3折购买,目的就是为了帮助无房家庭购房,解决他们自住的问题。所以这种房子严格限制转让。不过这种房子卖的不多,英格兰年均也就销售1.8万套。

英国也有共有产权房,规定年入8万英镑以下的无房家庭可以申请,产权比例是25-75%,剩下没有产权的部分,你还要支付租金,但是转让的时候也有限制,只能出售给住房协会。当然你还可以买下它的全部产权,那就彻底变成商品房了。这种共有产权房也并不多。每年只有几千套。

还有一种房子叫做首次置业房,享受8折优惠。也对收入有严格的限制。这种房子到不少据说英国要在2020年竣工20万套。

我们大致来盘点一下,英国的问题就是土地供给不足导致高地价,而地价又推高房价。其次是外来移民推动人口增长,每年都有几十万人流入,这些移民还主要进入核心城市,所以造成了供需问题。有数据显示,英国现在年均增加住房规模20万套,但是年均却增长26万人,其实总体看基本平衡,如果按地域上看,可能在局部地方, 存在较大的缺口。第三就是金融杠杆过高了,房贷占比太高,居民负债过多,这都是英国的问题。

美国住房制度

说完了英国,我们再来重点看看美国,美国的房地产大牛市一直从二战持续到次贷,长达60年, 但是其实房价涨幅非常有限,只有5.4%,只有几个核心城市涨幅高一些。其实这段时间,美国的M2年均增速还有6.5%,也就是说,房价其实连M2都没有跑赢。房价涨幅基本与名义GDP相当,略微跑赢通胀而已。2000年以后,美国楼市在金融的助推下,突然提速,最终走向泡沫,房价年涨幅突然提升到10%以上,最终因为高杠杆,货币化,导致了泡沫破裂。酿成了巨大的金融危机。

美国是个移民国家,所以每年新增人口在200万以上。再加上城镇化率持续提升到80%,这就是60年长牛的时代背景,美国一直讲美国梦,就是要提高住房自有率,从1940年的44%,增加到2006年的69%

美国人实现自有住房梦想,其实都是建立在贷款基础上的,刚才说了60年来,房价只是每年涨了5.4%,但是住房抵押贷款余额,却增加了442倍,年均增长10.5%,所以贷款幅度要远比房价涨的快的多。如果扣除掉通胀,房价60年来其实真实的涨幅只有一倍。年化真实回报,只有小的可怜的1.1%,而同期股市的真实回报,达到了年化6.6%。所以如果在美国,你60年前,买了套房而没有投资股市,那就算亏大了。在股市上你可以翻300多倍,在楼市上赚了还不到20倍,而且遇到了次贷危机,也就是说如果你去投资股市,即便在美国房价最高的时候,你也能买15套房。

美国的住房制度也是市场化的,完全通过金融来实现,甚至有点过度金融化,两房和吉利美为核心的资产证券化机构,为美国的住房市场提供了大量的资金,说白了他们就是资金贩子,花钱去买,一级市场的抵押贷款,把他们从银行的资产负债表上剥离出来,然后制作成抵押贷款支持证券MBS,再贩卖到二级市场去回收资金。

美国的首付很低,一般低于20%,其他国家基本都在30%以上,他们之所以敢给这么低的首付,是因为可以把抵押贷款转手卖出去,还有保险公司承保,所以美国的银行基本不怎么考虑风险,于是也就把贷款,都给了那些低信用,低收入的人。最终酿成了悲剧。而且美国发放贷款的机构不止银行,还有信贷联盟和非存款性按揭公司,所以非常分散。如果你连20%的首付都拿不出来,那么也还有办法,你可以购买贷款保险,来给自己增信,这样就可以向两房申请更低的首付比例。其他地方的人不同,人家最低首付往往就是个样子,申请的人不多,而美国则不一样,美国人从来不怕购买保险,也不遗余力的加杠杆,有40%的新发房贷,都用到了贷款保险。这些人经过保险公司的包装之后,甚至最低只需要3.5%的首付,就可以买房了。

一开始发放这种保险的还只是美国住房和城市发展部下面的公司,算是政府性质的房贷保险机构,还算是有点克制,后来干脆向市场开放了,私营房贷保险公司也出现了。,而且规模暴增,在争抢客户的过程中,基本也就忘了风险。

2016年美国金融机构将85%的新发放贷款转让,独立的按揭公司最为突出,基本全都转让了出去,这也就是我们所说的贷款出表,不放在资产负债表上。说的再通俗一点,就是他把这些贷款都卖给了别人,然后收回了现金,以后这些贷款是死是活,都跟他没关系了。这样金融机构就不用在上面压很多的现金,他们完全变成了一个中介机构,相当于不买房的人集资,替买房的人付掉了贷款。银行这些金融机构只是过了一到手。美国抵押贷款证券化的规模达到了2万亿美元,存量超过9万亿。其中主要是MBS和CDO区别就是有没有分级,CDO就是在垃圾堆里再把好的东西再筛选一遍。房利美,房地美还有吉利美是这些金融产品的主要生产制造商。他们都是政府性质的,都隶属于政府机构,所以这些MBS其实也就相当于政府制造,大概是美联储和各级政府部门和机构持有30%,国内银行持有26%,还有11.2%为共同基金持有。剩下就是国外机构还有其他机构。

美国之所以能够为所欲为,把危机输出给全世界主要就是因为美元的世界货币地位,即便现在有了特别提款权一揽子货币,美元也是一家独大,占了62%的份额,欧元20%,日元5%,英镑4%,人民币到现在也才2%。所以美国出事了,他就可以通过印刷美元,来对外输出危机。外国投资者持有的美股,美债,以及各种支持证券,基本上跟美国GDP的体量相等,所以国际资本其实也在帮着美国人买房子。美国的居民债务也很高,占GDP的比重达到79%,但是相比于2007年还是低了一些,当年已经达到了98%,所以美国的次贷危机,纯粹就是债务危机,可能都跟房地产泡沫关系不大。因为美国的绝对房价其实并没有那么离谱,跟我们比也不占优势。给大家补充一个数字,我们国家现在居民债务占GDP的比重大概是50%,但是由于两国的GDP表现不一样,美国的GDP基本就是收入,而我们的可支配收入只占GDP的很小一部分,所以这两个数字还不能简单类比,于是我们还得关注一个数字,就是家庭债务和可支配收入的比值,基本上我们也到了90%以上,接近100%的位置。还有学者说,可能已经达到了110%,如果从这个数字去比较,那么我们已经超过了美国。所以应该引起足够的警惕。那么明天我们再来看看美国的土地制度,以及他的保障房体系。

全球房地产读书笔记

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