8.未来我们的城市格局会如何演变

全球房地产的读书笔记和读后感。今天我们分城市来看,先说一线城市,在2015年以前,其实一提到房价上涨,基本只是一线城市的事,主要就是因为持续人口流入,北京上海,每年都是几十万人进入,而土地增长很少,所以供需矛盾导致房价大涨。即便到了2017年,一线城市的人均居住面积,也远低于全国的37平米水平。其中深圳是最差的,只有人均19.7平米。另外,一线城市还持续的换挡,高收入群体不断流入,低收入群体流出,所以一线城市的可支配收入要明显高于全国水平。这就使得一线的消费能力最强,对于房价的忍耐力也就最高。现在北上广深基本都是30倍以上的房价收入比,换算成家庭,也得是15年以上,也就是说,一个中等家庭不吃不喝15年才能买得起房。如果这段时间你要租房,养娃,那么可能一辈子你都不可能在北上广深买到房了。所以,这种房价,已经让年轻人极度绝望。

二线城市

二线城市,这几年的增长是很快的,特别是2017年调控之后,一线基本就不涨了,但是二线很多城市依然翻了一倍。原来流入一线城市的人口,现在反向流向了二线城市,这些城市也出现了当年一线城市的问题,人口增长很快,土地供给不足,于是就开始价格上涨。像杭州,西安,武汉,重庆,合肥等等,这其中有一个指标,叫做经济人口比值,省会经济明显高于其他地方,就会对人口形成虹吸效应。所有的二线城市当中,长沙最高,兰州第二,昆明第三,合肥,武汉,南昌,郑州排名居后。像整体经济都很强的浙江,几个城市的经济人口比值都不高,杭州,宁波,温州都很不错。但其实这个对于房价来说有影响,但是不够成绝对因素,比如长沙排第一,但是在这些城市当中,长沙房价反而最低。温州排最后,但温州却是第一个炒房的地方。所以还要多因素考量,特别是土地供给,如果土地给的足足的,房价不太可能涨。最典型的例子就是重庆,黄奇帆在的时候,重庆经济增速全国第一,但是房价最低,老黄一走,就如同拔出了轩辕剑,一下妖魔鬼怪就全出来了。所以说白了不是事难办,还是人不行。

三四线城市

三四线城市,是属于典型被抢走人口的地方,人口呈现净流出状态,2015年之前房价基本上是不涨的,2015年之后,房价上涨主要就是因为棚改货币化安置。一下通过货币投放,把房价打起来了,这一下迅速完成了去库存任务。但是也让无数家庭成为了接盘侠,现在三四线城市的房子,基本已经卖不掉了。

城市群

未来房地产市场,会出现城市群的特征,首先,需求逐渐向城市群地带集中,地区分化非常明显,第一梯队城市将是重点,包括,长三角,长江中游,京津冀,成渝板块,珠三角和山东半岛。其次,需求会向东南沿海集中,从沿海到内陆逐渐减少。

区域分化

未来最大的一个趋势其实就是区域分化,不再重点区域的楼市,可能会遭遇无比艰难,有些地方已经人口持续流出,房子已经非常难卖了。比如鹤岗的房子,5-10万就可以买下一套房,租赁市场干脆消失,当地人说了,只要负担供暖物业费,房子你随便住。未来像东北,西北,再加上华北的一部分都很成问题。从套户比来看,目前京津冀,山东半岛,成渝板块,这些地方的套户比还低于1,也就是说还存在住房短缺的情况,而东北,西北,套户比已经超过了1.1,产业衰落,人口流出,住房已经不再有支撑。

对中国房地产的评价

房价涨幅

本书的作者认为,过去20年中国房价涨幅冠绝全球,但是从相对涨幅来看,由于我们收入的增长速度也很快,所以判断房价的相对涨幅并不高。但这个就有点扯淡了,房价这东西,不能只算全国,要算核心城市,所以20年的涨幅绝不是3.9倍,而是至少20倍,年均涨幅也不是8.3%,而是已经超过16%,这个数字,远超世界同期水平。

房价收入比

再说房价收入比,也绝不是像作者所说的,他一路下行,全国范围只有7.3倍,你把几十个城市拎出来算算就知道了,绝对超过了10倍,甚至15倍。只是有广大的7-8-9线城市存在,所以才拉低了这个数值。所以如果总用全国平均数据统计的话,其实参考意义已经不大。如果分开城市类别来看,2018年,4个一线城市的房价收入比已经超过了22倍,34个二线城市超过了10倍,三四线只有7.8倍。其他的城市肯定就更低了。但其实这个统计可能也有问题,34个二线城市,这个覆盖面有点大。10几个头部的二线城市,房价收入比也已经超过了15倍。

套户比

我们现在整体的套户比在1.07,基本达到了1.1的国际均衡线,说明房子已经不再短缺。比我们套户比高的就是美国和日本,都发生过著名的房地产大泡沫,他们的房子已经严重过剩。还有一个测算,就是中国城镇住房存量达到2.9亿套,面积是267亿平米,人均居住面积已经是34-37平米,基本合理。

居民杠杆率

再说说居民杠杆率,我们这几年我们上升了20%,从不到40%,加杠杆加到了60%,目前已经脱离了发展中国家的阵线,达到了发达国家的水平。如果按照可支配收入算,居民负债率可能已经超过了美国。但即便这样,作者就愣说我国居民房贷偿还能力高于发达国家水平。安全边际充足。说我们的房贷收入比,在2017年的时候是51.4%低于其他国家的68%,但对此只能呵呵了,因为这是银行要求的,你去银行办贷款,如果不制造一个50%的房贷收入比,银行根本不会贷款给你,于是很多人也就铤而走险,虚开收入证明。明明赚8000,非得让单位开个2万的月收入证明。小公司也就睁一只眼闭一只眼给办了,大公司比较难,于是很多人就去外面找中介,这种事都能办。制造几个月流水,对他们来说都是小菜一碟,但真实情况其实,收入远没有那么高。有的家庭80%的收入都用来还贷款了。而且,欧美这些国家,首付基本都是自己的,因为家长也没钱,但中国还有个特殊情况,首付都是家长的,或者找家里人借的。所以其实真实的杠杆率要比想象中的高的多。除了欠银行,他还欠很多人的钱。所以我们才总说,居民杠杆率已经加无可加。

房地产企业

再来说说房地产企业的杠杆,这里面分为几类,龙头房地产企业是前十家,大型房地产企业是三十强,中型企业是30-50强。小型房地产企业就是50-100强了,从净负债率来看,即便是龙头房地产企业也已经达到了88.6%,但这还比2017年下降了6.8个百分点,也比其他三类房地产企业更好,有一个指标用来衡量财务安全,也就是手上的现金和短债的比值,龙头企业能到1.33,也就是说手上有133块钱,而短期负债差不多是100,所以基本现金能够覆盖负债。企业不至于猝死。

小型房地产企业负债和杠杆水平最高,短期偿债压力巨大,现金短债比只有0.94,明显有点覆盖不住。小型房企短债过多,占了长债的一半,因为他们缺少足够的抵押物,所以没办法进行长期融资,只能靠资金滚动续命,那么一旦遭遇市场风险,恐怕就有倒闭的风险,2020年突如其来的疫情,就让这些小开发商岌岌可危。

资产整合

未来房地产行业将出现一轮资产整合,也就是大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米,还不上债的开发商,就只能向大开发商贱卖资产。就跟当年的煤炭行业整合一样。其实你这种市场集中趋势已经开始,2015年到2018年,前10强房企市场占有率从17%提升到了26.9%,前20强房企市场占有率从23.1%提升到了37.4%,前50强,基本占了中国房地产的半壁江山。中国有10万家房地产企业,但是90%以上的业务,都在百强企业手中。

开发商未来发生方向

开发商未来可能有几个方向,一个是成为香港那种地产四大家族,现在香港基本被新鸿基郭家兄弟,长实李嘉诚父子,新世界郑裕彤家族,还有恒基地产李兆基家族把持。这些家族把地产作为根基,然后全面向服务业进行延伸,包括物业租赁,也包括其他的零售业。物流业,之前万科就提出,不做开发商,要做城市服务商,万达也在进行全面的去地产化,他要做一个文化公司。这很可能就是未来开发商的新业态,逐渐脱离钢筋水泥,转行到服务业上去。因为现在房地产已经进入到了存量阶段,不能再大开大合的搞建设了。明天我们再来看看,美国的开发商,最后都怎么样了。

全球房地产读书笔记

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