3.日本房地产是怎么崩溃的

全球房地产的读书笔记和读后感。今天我们继续来讲全球房地产,来说说美国的土地制度,美国不完全是土地私有,他的私有土地面积是60%,联邦政府占了28%,其他都是州政府和 印第安人保留土地。联邦政府的土地,主要用于自然保护,能源,开矿这些公用事业。私人土地是可以买卖出租的,即便政府要收回私人土地,也得到市场上去买,或者跟人家换。所以美国弄不起来高铁,因为土地太麻烦,他们宁可去建设飞机。空中要比土地好解决的多。

美国住房制度

私人土地买卖非常简单,双方签好协议,直接向政府交税就可以登记了。政府基本不干涉私人买卖。后来考虑到农业和粮食安全,他们也限制了农用地的非农业化使用。

美国居住用地差不多56万平方公里,四分之一是城市,四分之三在农村,人均居住用地面积极大,达到了1728平方米。所以美国的土地供给肯定是非常富裕的。

税收方面主要四大税种,交易环节是转让税和资本利得税,而持有环节就是房产税和租金收入所得税。其中最著名的就是房产税,这是州政府收的,税率在0.3-3%之间。每个房子都要交。租金收入所得税,是累进税率,收入越高,交的越多,联邦税率是10-37%,州政府最高边际税率是2.9-13.3%。所以在美国很少有人屯房子,因为根本就不划算,即便出租,大部分也都用来交税了。

对于穷人,美国有保障房,也给租金补贴,2017年就援助住房502万套,让965万人受益。这些援助的房子,大部分都是私人供给,政府提供租金补贴和成本。相当于政府请客住房。

所以我们总结一下,美国人口增长,土地供给充沛,之所以房价还涨,就是货币化现象,说白了就是杠杆加的太多了,最后让本来十分安全的体系,因为高杠杆而崩溃,这就好比路很安全,车也很安全,但是正是因为安全,所以你开快车,最后让细微的风险无限放大,导致了整个金融系统崩盘。在之后,美国开始调整住房政策,相当于在高速公路上做了限速,所以这10年来美国的房价基本没怎么涨。

日本住房制度

接下来我们看看近邻日本,日本本来是一个生机勃勃的精神小伙,结果被房地产这一记重拳就给打成了半残,30年都没缓过劲来。付出了一代人的代价。但其实日本是发生了两次地产危机,一次是55年到74年,房价涨了28倍,六大城市涨了34倍,然后发生了一次问题,但这次危机,他的工业基础还在,再加上人口年轻,很快就挺过去了,后来广场协议后,86年到90年,又发生了一次大泡沫。这次叠加人口拐点,让日本一蹶不振,所以日本也算是不长记性了,只能说是自作自受。

1955年,日本工业快速发展,工业带动了地价,这其中还要感谢朝鲜战争,正是美国的军工需求,让日本的纺织,汽车,钢铁等工业迅猛发展,当时美国把日本当成了军工基地。所以让日本一下就从二战的废墟中缓过来了。到了1965年日本人已经积累了不少的财富,特别是1960年的收入倍增计划, 让居民的购买力大幅增加。于是住房需求开始释放,住宅用地开始上涨,此时他的人口结构是婴儿潮一代迎来了置业高峰。所以民间金融,房地产贷款,全都开始发展,民间资本也快速进入房地产市场。造成房价快速上涨。

日本政府当时搞了一个列岛改造论,要通过新干线把整个日本列岛串成一个糖葫芦,改变中心城市人口过于集中,其他地区环境恶化的问题,然后跟我们一样, 政府开始推动大规模基建,在这个过程中,日本土地出现大涨,73年和74年土地价格分别上涨25%和23%,连偏远的土地,都开始遭到爆炒。后来石油危机出现,日本经济减速换挡,结果列岛改造的高增长破灭。楼市爆发了第一次危机,从需求层面来看,这次危机四个因素,1是重工业发展,对土地需求增加,2是城市化进程加快,人随着产业流入城市,在74年城市化率达到了75%,3是居民收入快速增加,日本通过出口和投资拉动经济,积累大量财富。居民购买力大幅提升。4是居民对土地的增值预期增加。民间资本开始进入房地产市场,也就是我们说的炒房团出现。再加上,当时的货币环境也十分宽松,日本的M2年均都在20%以上。远高于当时9%的经济增速,所以这么多钱没地方去,就都去炒房了。日本74年的问题,跟我们2009年面临的问题非常相似,都是经济快速扩张之后,货币超发,民间炒房团作用下的楼市大涨,但却遭遇到了经济危机,通货膨胀,货币开始收缩,让一切戛然而止。

日本在68年也注意到了房价的问题,他们也开始对短期交易收重税,不足5年就转让的,交40%所得税。后来还促进农地流转,增加供给,再往后又增加了土地保有税,增加持有成本。这些导致了75年土地和楼市开始下跌,但是跌幅不大,一直持续了几年,就开始重新上涨。主要就是因为当时日本适龄人口多达5200多万,是战后的峰值,房地产需求强劲,再加上经济增长虽然减速,但是依旧平稳,日本制造称霸全球,成为重要的贸易顺差国,最最关键的是当年居民负债率非常低,居民负债占到GDP的比重只有35%,所以还有大把的杠杆空间。

平稳度过第一次危机之后,也就是1979年,土地税政策开始放松,降低土地持有税负,转让税率也降低了。日本开始好了伤疤忘了疼,毅然决然走上了不作不死的康庄大道,开始转而刺激房地产市场,这其实就跟我们2015年这波有点像了,本来都按住了,但非得要出昏招,再来一回。结果房地产市场是给点鬼火就可以燎原,1980年之后,地价再次大幅上涨。但好在当时日本实体经济还在,居民负债也不高,就这么一直涨到85年相安无事,结果美国开始使坏,签署了广场协议,让日元,大幅度的升值,这一下就坏事了,国际热钱快速流入,推升了日本资产价值,同时日本的出口因为升值而备受打击,实体经济向下,虚拟资产价格向上。小细脖大脑袋,一下就顶不住了。

这时候日本政府昏招迭出,还不断地下调利率,87年2月降息到了2.5%,让泡沫更加严重,同年10月,美国股市爆发了著名的黑色星期一股灾,这又把日本给吓了一跳,本该收紧货币,结果没敢,于是放任泡沫继续吹大,一直就这么到了89年,此时市场已经陷入疯狂。所有资金都涌入了楼市,卖掉东京的土地就能买下整个美国。

日本在这期间金融高度自由化,央行的监督已经形同虚设,银行把钱几乎都拿出来去做了房地产,让中小企业基本都死绝了。然后大企业大财团,拿了钱就去买地,买完地接着抵押融资。最终导致泡沫失控,同时日本制造业也备受打击。

日本还成立了住专公司,专门从事个人住房贷款业务,他们的对象基本都是高风险人群,甚至是炒房团黑社会等,80年代初,他们主要向个人发放贷款,个人占比高达95%,但是到了90年,近8成贷款,都发给了公司。也就是说,发给了那些有组织的炒房者。只有2成资金发给个人,这其中估计买来自住的也是非常小的比例。

日本的土地税非常便宜,而金融资产的遗产税按照公允价值计算,而土地遗产税则只算3-4折,所以让日本人都产生了一个邪念,通过买房置地,来规避高额的遗产税,土地持有税只有0.2-0.3%,非常便宜。

89年日本的股市和楼市已经双双产生了巨大的泡沫,于是日本开始逐渐收紧货币,抑制泡沫,日经指数跌了56%,而楼市跌幅达到6成,6大城市跌幅更高达到76%,作者说是日本政府主动挤泡沫导致的,因为连续5次加息,利率从2.5%升到了6%,一下很多人的贷款就都还不起来,发生了资金断流。房地产市场一下就崩溃了。但必须说明一下,这种连续加息,率先刺破的是股市,随后才传导到楼市。或者说,股市的泡沫破裂很可能才是楼市暴跌的直接原因。

当然除了加息之外,日本在当时还出台了一系列政策,明天我们继续来讲讲,日本政府是怎么把一把好牌打的稀烂的。

全球房地产读书笔记

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