5.新加坡如何实现居者有其屋

全球房地产的读书笔记和读后感。昨天我们说到了德国的税收,除了土地税,租金税和二套住房税之外,德国还有差价盈利所得税,以及不动产交易税,这跟我们差不太多,都是在交易的时候征收的。遗产税方面德国也很轻,200平米以内的房子,基本都是免税的。遗产越多税率就越高。2600万欧元以上的遗产,最高税率能到30%。

德国住房制度

德国最值得学习的其实是他的租赁制度,德国租赁市场全球典范,真正实现了租购同权,在德国租房,合同都默认为无固定期限合同,如果房东有期限,必须在签合同的时候,就与租客约定清楚,而且还得说清楚合理用途。所谓合理用途,也只限于三个方面,1是家庭成员自己居住,2是拆除修缮,3是要租给其他人。如果没约定清楚的,就全都视为无限期。

德国的房东是不能随便解约的,而且承租人有房子的优先购买权,也就是说房东要卖房,你必须先问租客,租客不要你才能卖给别人。另外,房东也不能随便涨租金,15个月之内根本就不能涨,超过15个月,房租也不能超过市面标准租金。3年租金涨幅不得超过15-20%,如果房东被判定为恶意涨组,甚至会被处以3年监禁或者罚款,也就是说刑事处罚。最重的可以坐牢10年。

在德国,没有户口限制,随便迁入迁出,迁入2周之内,居民就能享有当地的医疗,养老,教育等公共服务,完全不跟房子产权挂钩。此外德国对于租房还有补贴,只是最近10年,补贴总量有点减少,但是户均补贴金额却提升了,达到了近2000欧元。

所以最后我们来总结一下德国的牛逼之处,1是金融稳定,货币没有超发,2是租购并举,租购同权,从法律上稳定了人们对于房地产的预期,3是人口均衡发展,并不集中于某些大城市。所以土地也足够用。

新加坡住房制度

下面我们看新加坡的房地产市场。这也是我们要重点学习的,新加坡是居者有其屋的践行者,被公认为是世界上解决住房问题,最好的一个国家。从人均居住面积不足6平米,现在已经提高到了30平米。

在新加坡居民住房自有率已经超过了90%,而这一数字在30年前还是8.8%,这一成就要归功于组屋计划,这是新加坡的特色,在新加坡只有19%的人才会买商品房,81%的人,买的其实都是组屋,所谓组屋,其实就是一种国家提供的公共房屋。这是配合当时李光耀提出的居者有其屋的口号,新加坡公民才可以买,而且5年后才能转让,一个完整的家庭,只能买一间组屋。而且组屋市场和商品房不流通,买卖受到很多限制。很难赚到差价,也没有任何炒作的空间。更没有囤积居奇的可能。

新加坡还有一个重大的制度建设,就是中央公积金制度,他有几个特点,首先就是强制征收,每个人必须按月缴纳公积金,如果不交就给予罚息。而且缴存比例极高,最高达到了50%,职员和企业各承担25%,目前调降到了37%,但是也明显高于我们现在的24%。他主要是覆盖的很广,相当于是养老,失业,医疗,住房的综合体。

其次封闭运营,存贷分离,高存低贷,中央公积金局不直接发放贷款,而是买政府债券,交给新加坡政府投资公司,通过专业运作,获得更多收益,而公积金的存款利息,能达到2.5%,超过了他们的国债收益。

第三,住房支持,保证政府能够建的起,居民能够买的起的组屋。换句话说,新加坡的公积金,跟咱们最大的区别在于,他们还承担着建设保障房的任务,而我们的公积金,全都拿出来做商品房贷款。所以感觉杯水车薪。

再看新加坡的土地制度,9成土地国有,政府强势主导土地市场。人家也是采用招拍挂的土地拍卖方式,因为新加坡土地有限,建设用地更是稀缺,所以新加坡政府可以强制低成本征地,倡导国家利益优于个人利益,经济发展先于人权保障,所以这几十年,土地其实逐渐向政府手中集中,1960年,政府土地只有60%,现在都快90%了。但是新加坡政府拥有这么大的权力,却并未在土地市场发财,他把低价收上来的土地,都用于了组屋建设。然后又非常便宜的卖给了公民。有一个数据可以说明这点,新加坡的土地出让金,占政府收入的比重大概只有12%,而我们是多少呢?浙江已经过了100%,安徽,江西都在90%以上,河南,江苏,山东,四川都是80%,经济大省广东也有38%,超级大都市,北京上海接近30%。

新加坡政府对于房地产的投资需求几乎是0容忍,所以在税收上做了非常严格的安排,在买卖环节要交印花税,而且是累进税率,还分为买家印花税和卖家印花税,买家印花税对于非住宅税率最高可达4%,而住宅则是1%,卖家印花税就更高了,按照你的持有年限算累计,最高可以征收到16%,此外还有额外印花税,新加坡居民首套免征,其他都要交,税率最高16%,此外还要收所得税,最高能收到22%。

而在持有环节,按照房屋年租金收持有税,便宜的自住房,免税。其他也是累进税率,最高能受到20%。所以在新加坡想从房产交易中获益,几乎不可能。即便房子涨价,收益也全都被政府拿走了。你要弄一套房子,出租或者经营,基本上也赚不到什么钱。

新加坡的组屋形式很多,可租可售,还拥有学校,商店,社区等很多资源,有的还能构成一个镇,有一居室,两居室,最多到五居室,还有专门为老年人设计的乐龄公寓。对应不同收入的家庭,比如三居室的收入限制就是家庭月收入3万到6万的可以申请,最近几年,大户型越来越多,占据了70%的比例。而小户型逐渐被淘汰,或者用于租赁。

还有一种公寓叫做EC公寓,专门用于改善的夹心层,这部分人组屋不愿意住,但又买不起商品房,均价是差不多是人民币4万元一平米。是当地私人住宅的60%。他的购买对象也有严格要求,家庭平均月收入,7万元以下者才能购买。单身的要35岁以上才能买。购买后满5年才能有限制的转售,满10年可以变成私人住宅。新加坡政府非常重视组屋市场的房价收入比这个指标,私人住宅这块,完全市场化,有钱你愿意买就买你的,多贵政府都不管。但是组屋这种保障性的房子,则非常在意,新房市场的组屋房价收入比一般是家庭年收入的4倍,也就是说一个家庭不吃不喝4年就应该能买的起一套2居室或者3居室。即便是组屋转让市场,房价收入比维持在5.5倍以下。什么概念,拿中国举例,全国平均可支配收入是3万,一家三口按照9万算,那么申请新的组屋,大概不能超过36万元。而买二手的组屋也不能超过50万。北京上海深圳广州,人均收入算8万,一年一家24万,新组屋不能超过96万,二手组屋不能超过132万。这大概是10年前的房价。

新加坡的组屋一个家庭,只能拥有一套,这个家庭一辈子,也只能买两次,这就会让大家非常谨慎,不会轻易去买房。即便收入状况大幅改观了,也不愿意换房,过早的把房票用掉,以后收入再增长,也都不再有机会。而且新加坡还配以严刑峻法,一旦发现离婚弄虚作假者,轻则罚款,重则坐牢,而且组屋必须住够一段时间才能转售,转售后也不让你马上就买,还规定了一定时间之内,你不得够买。

所以,最近几年,学德国学新加坡的声音越来越大,反正学谁都行,就是别学香港。香港是班上最差的学生。但结果,我们反而受到香港影响最深。不得不说这真是挺悲哀的。

在组屋之下,新加坡还有廉租房,租金不到市场价的10分之一。主要是一些小户型组屋改建而成。可以确保穷人有地方住,由于这种房子住的很不舒服,质量也比较差,所以但凡有能力的人,都不愿意苟且,富人更是不会去占这种小便宜,所以可以确保廉租房的效率。不像我们,搞个经济适用房,建了200多平米,这相当于就是脱了裤子引诱别人犯罪。说完了全世界的房地产,我们明天再来看看,咱们自己的住房问题到底在哪?

全球房地产读书笔记

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