10.房产税到底该怎么收?对你有影响吗

全球房地产的读书笔记和读后感。昨天我们说到了房产税的测算,作者给的数据有问题, 2017年的数据,是土地出让明显的增长狂潮,由于使用了2017年的数据,这本书作者的结论是,在免征面积为0,税率在2.5%以上的时候,房产税才能替代卖地收入,而如果免征面积在12平米,税率需要在4%才能替代卖地收入,这几乎是不可能的。但是这个测算有比较明显的问题,它使用的2017年的数据,存在严重误差, 这一年是房地产的疯狂年,所以土地出让特别的多,高达5.2万亿,增长比较多,如果用其他年份的数据来算,就没有那么离谱。比如在2017年之前,土地出让金基本不到4万亿,而在2017年之后,土地出让金虽然还在增涨,但是涨幅没那么大,房地产市值还翻了一倍。

我国现状

所以要给大家重新算一下,就按照450万亿总市值,和2019年的土地出让金7万2500亿来算,那么也就是说在作者的原表上,超过36000亿的部分,就相当于完成了对土地出让金的覆盖。比如没有免征面积的情况下1.8%以上的税率应该就可以做到,12平米免征面积,2.5%税率可以做到,20平米免征面积3.5%可以做到。免征面积再高就做不到了。

当然这么测算其实还有问题,因为土地出让金收入不可能持续增长,这几年之所以增长这么多,是因为你推高了房地产的价格,投机气氛浓重,估计用不了多久,就还会回到2016年之前的土地出让水平,也就是每年不到4万亿,那么其实就可以实现人均免征30平米,3.5%的税率这一指标。

有人说这么高的税率,老百姓承受的起码,给你算笔账,拿房价最高的北京举例,100平米的房子,500万,相当于每平米5万元,3口之家,免征90平米,剩下10平米评估值50万,一年收3.5%的税一年17500元,平均到每月是1500元。其实并非不可承受。如果你家3口人,就住90平米,那自然也就免税了。住房面积越大,房产税也就越高。3口人住200多平米,每年20万的税,那确实就真的承受不起了。所以到时候大家的想法一定是够住就好,绝不会再贪图大房子了。

当然如果把房产税和民生结合起来,按照我们之前说的给人均40平米免征,然后再给予1%的低税率,那么这样你顶多收到5200多亿的房产税,跟卖地收入差距太远。不过这样居民税负到时很低了,3口之家住200平米,征收80平米的税,一年才4万的税,一个月才3300元。对于住大房子的人,不够成太大的威胁。对于绝大多数家庭,也没什么影响。如果采用这种温和的房产税模式,一定会是多轨并行,也就是既卖地,又收税。不会放弃土地出让金这条路。

房产税稳起步的概率其实是比较大的,一定是争取到最广泛的群众支持,那就要对最广泛的群众免税。既然人均住房面积都达到快40平米了,那么给40平米免征,就肯定会有7成的人支持房产税,这样就会让这个税顺利落地。其中需要被征税的30%的人群中,还有20%的人,其实负担也并不重,可能也就住个140-150的房子,真正超过200平米,或者手里有多套房的人,本身就应该打击一下。再加上这部分人本身就有钱,如果实在被打疼了,那你就会卖房子。从而减少税负。

所以,房地产税上来就完全替代土地出让,难度不小,最稳妥的方案其实就是上面这个方案,双轨并行,让7成人不受影响,慢慢再调整税率。随后土地出让逐渐减少,房产税逐渐增加。一些不发达城市,率先完成替代。因为这些地方反正也不怎么能卖地了,而一二线大城市,虽然替代率不高,但土地依赖程度同样不高。所以差一点钱也无所谓。最难替代的反而是中间那部分城市。

当然这个主要是地方税,所以也可能把自主权留给地方,你们自己看着弄,多少免征,多少税率,自己设定。对于土地财政依赖高的,可能房产税就会轻轻落下,对于土地财政无所谓的,而且房屋价值高的发达地区,可能就会认真对待。

按照作者用2017年数据做的测算,像北京,上海,浙江,湖北,福建这些地方,其实都是有开征基础的,比如北京人均免征40平米,剩下的面积税率4.9%就可以实现对土地财政的替代,如果人均免征30,剩余面积税率只需要2.1%就可以。如果要是不给免征额,那么全市全都收税,税率0.5%即可。

我比较赞同的是高免征,高税率,40平米免征,超出面积,税率可以给高点,房产税本身就应该是劫富济贫。削峰填谷,让富人交税,补贴穷人。普通人买个房子已经榨干了6个钱包,再对穷人征税,就有点说不过去了。

如果用发展的眼光看问题,房产税以后必然是地方政府的主要来源,逐渐替代土地收入。成为一张地方长期饭票。比这种靠天吃饭的卖地模式靠谱多了,其实2020年,不少地方政府都翘首期盼收房产税了,因为在几年房住不炒之后,卖地收入已经开始减少。目前房地产只在几个一二线城市里面兴风作浪,绝大多数城市,其实已经不怎么卖地了。

失败的房产税试点

接下来我们再说说,失败的房地产税试点,也就是上海和重庆模式。2011年我们推出了房产税试点,而且使用了两种不同的模式,但是从实际运营来看,税基太小,重庆应税住房才8791套,应征总额才1亿元,而上海登记7000套,认定应税住房才1000套,一共就收了1000万的税。所以基本上完全失败了。

之所以这样,就是因为征税条件太宽松。比如上海,只对新购住宅征税,而且还人均60平米免征面积,而且税率还只有0.4-0.6%,本市家庭或者持有居住证满3年的首套,还免征。这一下就基本上寥寥无几。那些真正炒房的,也都化整为零,做了应对。而重庆模式是对增量的独栋别墅才征税,税率在0.5-1.2%之间,存量住宅,每户180平米以下免征。

我们看到这两个试点,都是再对增量征税,存量基本没动,然后都是低税率,高免征,基本不影响正常的居民住房需求。对于外地投资的,有一定的限制。到了2018年,这种房产税,收上来的钱也非常有限,上海是213亿,重庆是67亿,相当于当年土地出让收入的11%和3.2%,所以在这样宽松的环境下,根本无法完成替代。

房地产税的实行模式

后来大家都在反思,最主要的就是3点问题,税率低,免征大,只对增量。对于投机的抑制作用十分有限。也不能增加持有成本。而且还有一个问题,就是人口大量流入,住房供给不足,所以房产税,看起来对于不断上涨的房价,一点作用都没有。所以这就是第4个问题,推得太早了。即便现在也是如此,房产税为什么还不着急,因为主要有3点,1是地方上还能卖地,土地财政依旧有效,2是人口还在快速流动。3之前的经验都失败了。

但是房产税,现在已经是必须要干的事了,这个已经没有什么商量的余地,只是什么时候干的问题。目前套户比已经高于1了,大家都有房子住了,住房短缺已经不再存在,再想通过大规模卖房卖地,几乎不可能了,未来土地市场一定会逐渐萎缩。要让地方领到长期饭票,就必须改变土地财政的收入方式。

但是房产税也有三个前提,1是城镇人口人均居住面积逐渐提高,使得税基不断增加,2是人均可支配收入增速高于房价增速,房价收入比降低,大家有能力交税。3是存量房时代到来,原来的饭确实吃不到了。才会提升房产税的动力。人都是被逼出来的,但凡原来的舒适区还能苟且,他绝不会想到外面去闯一闯。房产税也是这个道理。

那么什么时候是房产税出台的最佳时机呢?一定是经济平稳,房地产市场也比较平稳的时候,你得健康的时候,再去改变生活习惯。像2020年这样,全年都是黑天鹅频发,全世界都鸡飞狗跳的时候,不用想也知道,房地产税肯定不会这时候出。。

本书作者建议,房产税要避免一刀切,应该由地方政府主导,优先对空置房,高端房产征税,不应该去打扰民生,这点完全同意,至于税率的设置,应该完全考虑到中产阶级的承受能力,毕竟买房已经掏空了六个钱包,从国际上来看,房产税的实际税率在0.5%左右,但现在主要是房价太高,北京随随便便一套房500万,0.5%也是每年2万5了,你还得考虑免征面积,60平米的上海试点已经失败了,不可能再给这么高了,十有八九会是30平米或者是40平米。所以三口之家,要想避免房产税,最好把房子面积控制在120平米以内。最好是90平米以内,才安全。有人问了,我单身,自己住100平米,怎么办,我也不知道怎么办,如果真要征税,那就赶紧找个对象吧。那么明天我们再来讲讲,房产税能降房价吗?以及之前世界上那么多次楼市危机的启示。

全球房地产读书笔记

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