6.我们的住房制度是如何建立的

全球房地产的读书笔记和读后感。昨天我们一直在夸新加坡的住房制度是多么的好,让居者有其屋的梦想照进现实。但是我们也要客观评价一下, 新加坡毕竟人少,只有560多万人口,仅仅相当于北京的四分之一,而且人均GDP极高,是中国的6倍,所以他们居者有其屋其实并不困难,踏踏实实的干上几年,就能实现。而我们要解决十几亿人的住房问题,还得兼顾效率和公平确实不容易。

中国住房制度

下面我们就来说说中国房地产的问题,从49年解放,到78年改革开放,其实我们是基本没有住房市场的,大家住的都是福利公房,所以至少2代人是没什么房子私有观念的。当然,在这期间,大家的居住状况,十分的差,老公房跟宿舍差不多大,基本都是30平米以内,要住5-6个人,人均居住面积也就4平米,直到95年了,北京工人家庭,人均居住面积才4.51平米,干部也没好到哪去,多了20%,人均也就5.5平米。甚至没有阳台,厨房和卫生间,我们管这种楼叫做筒子楼。

一开始说以租金养房,后来租金实在是太低了,根本就养不了房,所以最后干脆也就没人管了。房屋大多也都是年久失修。别看居住面积不大,但是大家挤在一起,生育热情还挺高,随着婴儿潮的出现,我们的居住状况越来越差,人均居住面积,甚至比刚解放的时候还差。

改革开放之前,我们一门心思就是搞重工业,结果越搞越穷,后来改革开放了,这才开始想起来盖房子,收入和生活状况才开始出现改观。80年-88年,地方试点从卖公房到提租和补贴,结果失败,因为租金太低了,以至于大家根本不愿意买。后来就只能提高租金,但是后来结果也不明显,因为80年代后期,居民收入普遍提高,通胀也出现了,所以大家没感觉。老公房还是卖不动。

后来深圳特区成立了,这里一开始一穷二白,中央也没钱支持,所以想了个方式,就是抄袭香港的土地财政。谁愿意开发,土地就给谁。87年12月,土地拍卖就此出现。然后尝到甜头后,就开始追着香港这个学渣学习,94年又学来了预售制度。这下彻底把房地产商的热情给调动起来了,这就属于是空手套白狼了。不过客观来说,在那段特殊的,一穷二白的历史时期,确实这种做法起到了效果,让深圳快速建设,相当于把民间杠杆放大到了极致。

这些年房地产热在南方兴起,从海南开始,到广东,福建,江苏,上海,几乎每年房地产销售额都会翻倍。此时朱镕基总理发现了问题所在,马上开始宏观调控,终止房地产公司上市,控制银行资金流入楼市。这一下首次炒楼的热潮就凉了。海南更是出现了天涯海角烂尾楼的佳话,无数投机客葬身其中。

但是后来,亚洲金融危机爆发。国内经济受到冲击,外商投资负增长。此时朱镕基总理又开始往回带节奏,说要加快住宅建设,使之成为经济增长点和消费热点。然后还强力叫停住房分配制度,冷启动商品房市场。那时候叫做住房分配货币化, 也就是单位不发房子了,直接发钱,自己买去。

可以说从98年房改开始,房地产就成为了中国经济的第一支柱,带着经济快速腾飞。一开始肯定是正面影响的,让我们的生活改善,就业和收入全都改善,人均居住面积从18平米,提升到现在的快40平米了,比新加坡住的还宽敞。客观地说,2008年以前的房地产经济是重要的火车头,2008到2015年的房地产是压舱石,但2015年以后的房地产,其实就是经济的祸害了。房价太高,反而阻碍了城镇化,也阻碍了实体经济发展。

从98年到2018年,这本书里说,统计房价上涨了3.9倍,年均涨幅8%,但其实远远不止。像北京上海深圳这些地方的房价,至少涨了20倍,年均增长在16%以上。同期英国才6%,美国是4%,德国只有2%。在这其中政府也是反反复复,假调控真刺激,调控的时候顶多跌百分之几,但一刺激就至少涨一倍,典型的就是08-09年和2015-2016年。

在过去20年中,中国城镇化率从33.4%,上升到了60%,居民购买力也大幅提升,另外一个基本面背景是60-70,甚至80-90婴儿潮一代,进入置业期的叠加。也就是说,60-70后的这波人该置业的时候没有这个市场,所以也被压缩到了跟80-90后来挤空间,所以这是两拨人的置业浪潮叠加,才掀起了这波房价大涨。目前几大一线城市已经进入了存量房时代,也就是说二手房的交易量超过了新房,但是站在全国来看,绝大多数地方,依然以新房为主导。

至于我们的住房制度,这个大家都清楚,不用多说,而且制度也经常变化,比如首付比例,有时候20%,有时候40%,二套房也在40%到80%之间来回变化,二套房的认定也是看政策心情,刺激房地产的时候,就认房不认贷,要加强调控的时候,就认房又认贷。利率更是想调就调,所以大部分人都认为,中国的楼市,完全就是政策市。而对于开发商而言,资金来源也发生了重大变化,可以利用国内贷款,外资,自筹资金,而现在预付款成为房企资金主要来源,也就是炒楼花的模式深入人心。内地的开发商普遍都在高杠杆,高负债运转。以销售期房为主,期房销售占比,已经接近了80%。

这些年来我们的调控政策实在是太多了,造成了市场混乱,反而强化了狼来了的逻辑,也就是你每次调控楼市都高高举起轻轻放下,这就让规规矩矩的开发商吃了大亏,以后人家谁还老实,反而是那些在楼市调控中,还疯狂扩张的开发商得到了实惠。所以最后大家就干脆不在理会,政策也就陷入到了塔西佗陷阱,没人在相信,政府会真心调控房价了。影响最坏的一次,就是2015年这一次,当时打出了去库存的口号,居民杠杆率从35%,一下加到了60%,现在出去问问,绝大多数人,已经不相信,政府会让房价跌了。所以尽管我们一直强调房住不炒,但是压根没什么人相信了。

至于公积金政策也很尴尬,我们缴存余额太少,只占GDP的6.3%,而新加坡占比高达80%,所以相比之下,我们根本就覆盖不了买房需求,很多人都建议取消公积金。2020年,我们也做出承诺,要改革公积金制度。估计至少是让他可以互联互通,北京上海缴纳的公积金,你得让人家在老家能够用。

再说土地制度,我们是典型的所有权和使用权分离,然后通过香港的招拍挂制度,有偿出让。城乡二元土地制度,让整个土地供给出现扭曲,一方面政府完全垄断土地市场,天天喊着土地不够用,另一方面农村集体建设用地想拿出来盖房,政策还不允许。更逗比的是北京上海这样的寸土寸金的超级大都市,竟然好保留了耕地。好在2020年我们逐渐在调整,把农村建设用地的权力下放给几个试点的地方。让这些土地资源十分紧张的城市可以多供地。

另外,由于分税制改革,中央把大部分税收拿走,地方所能依赖的收入也就剩下了土地出让金,所以绝大部分地方,对于土地财政都是十分依赖,土地财政对于地方财政的贡献度基本都在30%以上,有些省份甚至到了80-90,甚至是100%。

还有一个关键的错误叫做人地错配,这几年为了控制大城市摊大饼一样的扩张,结果就是对一线城市限制供地,想的挺好,没房子住了,房价高了,人就不往一线城市去了,小城市多供地,房价便宜了,就能吸引人口流入,但结果最后发现,完全相反,人口非但没有减少流入一线,还越聚越多。而且房价还上天了。以房空人,彻底失败。而三四五线城市造成了巨大的供地浪费,反而形成库存严重。在2016年之后,不得不通过棚改货币化安置再去库存,结果又反而把这些地方的房价推起来了。2016年之前,高房价只是北上广深的祸,2016年之后,就变成全国人民的痛了。明天我们接着讲,国内高房价的症结所在。

全球房地产读书笔记

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