7.我们楼市最大的问题在哪

全球房地产的读书笔记和读后感。昨天说到了,人地错配,今天再来说说,供需失衡,工业用地玩命批,结果园区造了一大堆,根本没人住,而住宅用地始终挤牙膏,导致全国完全不够用。有数据显示,最近几年,住宅用地年均供给158万亩,而工况仓储用地,一年240万亩。而且更逗的,明明农村人口大幅减少了8140万,结果农村建设用地还增加了990万亩。2016年北京农村建设用地,1184万平方公里,相当于城镇建设用地的71%,上海农村建设用地也占了43%,这就让人很奇怪,你在一线大城市,搞那么多农村建设用地干毛用。至今也是谜一样的存在。

其他制度

我们在税收方面,全都是交易税,没有保有税,之前出台过房产税,但是明确说住宅免征,所以基本上老版的房产税形同虚设。但是也有人说,土地出让金其实就是70年的土地税,所以中国房价贵是有道理的,因为你一下付掉了70年的持有税。但现在可能又将面临重大调整。房地产税在立法。会造成财富的重新洗牌。此外,房屋交易还要缴纳个人所得税,价格减去原值,再乘以税率20%,这是房产交易中最大的一块税费,但是这也有个问题,那就是二手房交易大多按照地区指导价做阴阳合同,有的地方房价已经到了10万,地区指导价才不到2万,所以差距巨大。那么个人所得税这块也就有了很大的水分。这些问题都普遍存在于现实当中,也都是新的房地产税法需要调整的地方。

至于租赁市场,我们也很不发达,只有20%不到的家庭在租房住,而发达国家都得接近40%,低租赁于我们的住房租赁制度有很大关系,大家都住的不踏实,也跟发展阶段有关,之前一心想着买房子,对于租赁市场有很大的忽略。2017年之后我们也提出了租购并举,租购同权,要大力发展租赁市场,各个城市也列出了计划,在未来几年要大规模兴建租赁住房,比如上海就提出了5年70万套的目标。但目前来看,各大城市租房市场还有很大缺口,以北京为例,租赁人口34%,住房需求是238万套,但是实际拥有租赁房屋才150万套。所以还远远不够,需要至少5年的时间才能补足这个缺口。

在保障房方面,我们几乎跟世界学了一个遍,每种房子都有,包括廉租房,公租房,经济适用房,棚改拆迁定向安置房和共有产权房。能叫的上来名字的,我们应有尽有,但是效果怎么样呢?这个也就不必多说了。从数据上来看,2011年我们开始加大了保障房供给,当时保障房覆盖率是11%,到了2017年,保障房覆盖率是25%。但这其中,有不少保障房都没有起到真实的效果,比如经适房,5年后好多都转正了,而经适房在申请的过程中,也存在着很大的问题。不少开豪车的有钱人,都通过各种关系,把这种保障房拿到了手里。而真正需要经适房的穷人,却没有机会。北京天通苑就是著名的经适房小区,里面有很多动辄200多平米的大户型,所以这房子在盖得时候,其实就已经为这些猫腻做好准备了。否则你一个保障房,有必要盖那么大面积吗?

现状及原因

我们总结一下,现在楼市最大的问题,就是短期调控太多,长期机制不足,总想着到处打地鼠,补漏洞,从没想过长效机制该怎么解决。所以才造成了越调控,预期越混乱,越调控房价越高,越调控土地财政依赖度也就越高。搞成现在这个样子,反而我们进退两难,再往上涨,继续加杠杆,那就是日本的那样核爆炸,如果现在往下打压。实体经济必受影响。现在只是希望于不涨不跌,用时间消化泡沫,但是民生问题又解决不了。市场与保障无法达到平衡。一方面大量的人在囤积居奇,另一方面,很多人还没有房子住。房地产的效率也出了严重的问题。他已经在不是消费品,而变成了彻头彻尾的金融品,金融品就有一个特点。那就是价格越涨需求越多,你建多少房子也是不够用的。而一旦价格下跌,就会满地鸡毛。

很多人总是听专家吹牛,一来就是说我们的城市化率还只有60%,跟发达国家比还有至少20%的空间,4亿农民要进城,所以楼市还有很大的发展空间。但问题是农民也不是傻逼,你让月入1000元以下的农民,来到城市接你几十上百万的房子的盘,显然不现实。而且我们的城市化是一个另类的城市化,乍一看,好像还有好多农民没有进城,但其实这些都是流动人口,平常就在城市里打工,只是没落户而已,人家赚了钱之后,带回老家。专门问过农民工兄弟,人家说做梦都想留在大城市,但问题是根本留不下来。他们赚这点钱,只够回家盖房子的。所以你城市再好,人家也负担不起。足以见得,高房价其实已经发生了反作用,成为了我们继续城市化的阻力。那么有人又问,这些农民工以后会不会进入小县城落户呢?有可能,但是也要看你的县城发展,从现在来看,在养老,医疗,教育这些方面,县城对于乡村也并没有太大的优势。所以最后就出现断层,有本事的年轻人到一二线城市打工,没本事的和岁数大的,就在老家种地。

未来房地产发展展望

现在房地产唯一的增长点,就在于旧房改造,我们城镇住房中,成套率仅仅是85%,大概20%的房子,还是那种比较差的平房,甚至是几十年前修建的,所以这种房子改造,还有空间,而这也是民生问题,也被国家所鼓励。

另外,从人口结构看,首次置业主力人口在2020年达到21.8%,随后每年都会减少。但是本书作者认为,首次置业需求下降,但是改善置业,和豪改置业需求却开始上升。并不同意这种观点,改善是需要置换的,你的老房子得能卖的掉才行,现在这么高的房价,年轻人已经无力负担首套房首付了,所以必然会影响后面的一系列需求。

本书作者由于是地产商的研究机构,所以也找来不少理由继续看多市场,比如说我们的居民收入还在增长,所以消费还有潜力,还有就是家庭结构逐渐小型化,这样就需要有更多的房子支撑才行。但其实消费能力这块,我们真心已经差不多了,不能总用发达国家的数据来衡量我们,我们还只是个发展中国家,社会保障并不完善,医疗教育养老都得自己花钱,而现在为子女买套房,基本掏空了双方家庭的六个钱包,这些60后70后,以后自己养老恐怕都是问题。而80后90后,现在竟然还无法独立,有一多半都在啃老。再加上居民杠杆率已经到了60%,再加下去,恐怕金融就该出现问题。至于家庭拆分,现在一线城市已经跟发达国家差不多了,3口之家,2口之家,甚至不婚族比例都非常高了。已经基本到了拆无可拆的地步。所以其实真正存在的需求,也就是居住条件改造的需求,也就是我们所说的旧城改造,老旧小区改造,这可能是房地产还剩下的为数不多的发力点,而且还不会被政策过多干预。

无论是棚改还是旧改,其实对于老百姓而言都是好事,让居住环境变得更好了,真正出问题的其实是货币化,拆迁货币化,才是这轮房价暴涨的罪魁祸首,相当于在一个地方做了货币的集中投放,这个效果就太坏了。2020年基本已经全面叫停货币化安置,那么后面无论是棚改也好,旧改也罢,就只有好处,不会再推升房价。

另外,未来肯定是人口流动加剧,随着我们各大城市放开人口落户政策,不少人选择第二故乡,一些在一线城市无法落户的人,也会寻求二线城市的发展机会,所以在人口大流动的过程当中,也必然重新诞生需求。但有扩张就一定有收缩,卖掉A地方的房子,去B地方落户,那么B就扩张,A就面临收缩,如果形成趋势,相当于A地方的财富就会逐渐流向B地方,那么抢夺到人口资源的城市,住房市场还有发展,如果被别人抢走资源的城市,肯定会引发房价暴跌,甚至根本卖不掉。比如鹤岗就已经是率先出现的收缩型城市。那么明天我们就来继续讲,一线,二线,三四线之间的区别。

全球房地产读书笔记

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