11.十次危机九次房地产

全球房地产的读书笔记和读后感。昨天我们说到了房产税，很多人总在说他能够降房价，本书的作者认为，他的市场调节作用有限，从国际经验看，房价的决定因素是供需，房产税仅仅是一个调节因素。还举例日本早早开征房产税，美国房产税也很高，但是仍然爆发了危机，英国也有持有税，也是房价长期上涨。但，有点不一样的观点，对于正常合理的房价，房产税的调节作用有限，但对于已经不正常的房价，房产税会有一个纠偏功能。他会让投机的成本大幅增加，最后导致房价理性回归。举个例子，你牵绳遛狗，狗如果跟着你走，这时候绳子就没有什么用，但是如果狗已经亢奋了，撒了欢的跑，那么绳子就会产生牵引的效果。所以房产税有没有调节作用，完全看税率和计征方式，以及免征面积。如果要是高免征，高税率，对于房价绝对有杀伤效果。会让空置房，多套房，投机投资客全面出逃。

房地产税的实行模式

所以，就目前的国内的高房价水平来说，房产税这种持有税，只要税率足够高，惩罚性足够强，一定会引起房价的理性回归，相信立法者也很清楚这一点，只是开发商不愿意承认而已。美国，日本，英国也完全不一样，日本是因为税率太低，基本跟没有一样，也没有任何惩罚税率，所以才造成了巨大的不可挽回的泡沫，而美国的房产税其实是起到了作用的，让房地产泡沫的时间大大缩短，其实就拿次贷时期的房价来说，并没有那么不可接受。也就是说一只狗刚往前跑一点，绳子就可开始起作用了。把他勒了回来，而英国在房产税的加持下，其实房价并不高，除了伦敦贵一点，其他地方都很便宜。即便是伦敦，也就比北京上海贵一点，可能连50%都不到，而人家的收入，确实我们的6倍。

住房市场的启示

最后我们在看看住房市场的启示，为什么这么多次危机都是来自于房地产。房地产又跟金融有着怎样的联系。纵观全球这么多次危机，大部分都有一个特征，就是房地产过度金融化，比如美国的泡沫就是金融衍生品对于房地产的加持造成的恶果，日本也是一样，住专这种机构公然的用金融支持炒房炒地皮，有人说日本泡沫是美国埋下的坑，是广场协议的恶果，但其实广场协议只是一个方面，举个最简单的例子，德国也签订了广场协议，也是本币升值，但是德国就没有发生房地产泡沫，主要就是德国的金融没有参与到房价上涨之中，货币也没有超发。所以房价一直很稳定。所以与其说是房地产发生了波动，还不如说是金融发生了波动。每次房地产危机，其实都是金融先出现了问题。就拿我们自己来说，其实房价上涨，主要就来自于两波，1是08年之后的四万亿，一下让M2飞起来了，2是2015年的去库存，也是制造了一大波宽松，这两拨大放水，让楼市瞬间脱离了居住属性，变成了炒作的工具。而在这两拨放水之前，其实楼市已经稳步回归了。楼市冷下来，我们也能踏踏实实的干点实事，也不至于今天这么被动。大家别小看这个炒房，他跟股市还不一样，一旦炒房能发财，你就啥也不想干了，美国炒房的时候，那几个科技巨头全都是蛰伏期，直到楼市泡沫破灭之后，Faang五大科技巨头才崛起，美国的经济中心从纽约转移到了旧金山的硅谷。日本也一样，炒房之前，日本制造横扫全球，炒房之后，失去的30年。这中间，基本上没有出过一家新的伟大的公司，现在一提日本，还是索尼，松下，丰田这几根老油条。软银这种投资机构，也是因为投了马云才变得伟大的，但似乎最近又不太行了。

金融泛滥，监管缺失，最后其实就导致了一个后果，把钱借给了没有信用的人，最后房地产危机，源于债务危机，然后通过金融杠杆，把债务放大。最后严重冲击了金融体系。一个个金融企业倒闭，造成恐慌，信用收缩。最后影响实体经济。所以保持货币政策稳定是治本之策，宏观上的货币一定要管住。放水一时爽，但后患无穷。如果你要刺激经济，那么央行进行必要的宽松的同时，其实房地产信贷，则要进一步收紧，否则钱出来肯定第一选项就是房地产，因为银行为主的融资体系，最爱的就是这种土地和房子抵押，你让他们往外放贷款，就必然优先选择房地产。

除了金融你之外，另外一个最重要的因素就是土地，土地供给不足必然导致高房价，英国就是个例子，在金融上没做错太多的事情，但是土地供给一直不多，就导致了房价上涨，起码比法国和德国涨的多很多，而中国香港，也主要是土地的问题，土地挤牙膏，明显不够用，还受到了资本的长期控制，囤积居奇，所以才造成了世界第一房价。

美国的土地供给最为充足，私人土地买卖十分简单，所以美国的房价也就完全由市场来调节，现在美国家庭平均5年就能买房，而且房租租金回报率在6-7%之间，属于非常合理的水平，这其实就给我们一个启示，只要土地供给增加，一定会平抑房价。之前那种土地挤牙膏的方式，绝对是错误的。当年黄奇帆介绍重庆经验的时候也谈到，土地爬行跟着人口增长，每年人口增加多少，土地就供给增加多少，所以房价始终不涨，黄奇帆离开重庆的时候，重庆房价在二线城市中应该是最低的。但现在已经翻了几倍。

再有就是税费，房产税会影响居民的持有预期，房价上涨，税费也会持续加重，1991年日本出台地价税，强化了持有税之后，土地价格加速下跌，而且房产税，会增加地方收入，调节居民贫富分化，所以作用绝不仅限于房子，贫富分化没有那么大之后，更有利于刺激社会消费需求。

然后就是租购并举，发展租房市场，全球租房比例其实都很高，瑞士57%，德国55%，日本39%，美国36%，而我们现在可能不到20%，只有大城市勉强达到30%，而且还存在不少租房缺口，这个依然要补足，现在租金收入比太高，绝大多数人租房支出占了收入的一半，这严重影响消费需求。说明租赁住房严重不够用，还需要政府多加把劲。这两年一直说，把过剩的写字楼改成长租公寓，这个办法可以一试。写字楼空置率高达20%，租房这边有不够用，应该平衡一下， 而且写字楼的位置还都普遍不错，空置也是一种浪费。当然还有租购同权这种事，就需要进一步推进改革了，先得让房产和教育资源脱钩，学区房这种东西，实在是有点太坑人了。教育如果都不公平，那么这个社会就失去了公平的基础，穷人也就再也看不到希望了。

最后是住房保障体系，这块也可以打开思路，比如德国租金管制，叠加政府分配，有效保障民生，而新加坡更是8成人都买政府提供的组屋。把最底层民众的住房需求考虑进来，而且还要考虑寻租的问题，这种便宜不能让有钱人占了。这些都是我们应该去反思的。这么多年来，我们一直在用简单粗暴的方式来发展房地产，除了卖房，其他方面都比较缺失，现在逐渐在补短板，住房市场也肯定会发生明显的改变。比如这几年土地出让明显增加，开发商的周转也更快了，更多的限竞房，共有产权房出现，这些都会对整个的供需形成改变。

这就是本书的全部内容了，作者虽然是开发商的研究团队，但是也是清晰客观地带我们了解了一下，英国，德国，日本，新加坡，美国以及中国香港的住房制度，金融制度，让我们对全球房地产有了比较深刻的了解。当然重点还是要通过其他国家当镜子，反思我们自己的问题，这其中有好的，比如德国，新加坡，也有不好的比如中国香港，我们要调整自己的政策，解决目前的问题。主要其实就是5大痛点。

1是房子过度金融化，2是土地供给不足，3是保障房不够，4是租房市场建设明显不足。5是持有税缺失。相信这也将是未来一段时间。住房市场建设的主要方向。房价已经太高了，如果不让房价回归到正常水平，年轻人就看不到希望，科技，创新，创业都会成问题。所以这个问题已经迫在眉睫。我们的建议也一直没有变，现在楼市只能看成消费，不能再去投资。如果你要是不打算卖，还是可以买的，如果你要还想卖，那就不要再买了。现在已经太贵了。看完这本书，你有怎么样的感受呢？可以一起交流讨论。