11.十次危机九次房地产

全球房地产的读书笔记和读后感。昨天我们说到了房产税,很多人总在说他能够降房价,本书的作者认为,他的市场调节作用有限,从国际经验看,房价的决定因素是供需,房产税仅仅是一个调节因素。还举例日本早早开征房产税,美国房产税也很高,但是仍然爆发了危机,英国也有持有税,也是房价长期上涨。但,有点不一样的观点,对于正常合理的房价,房产税的调节作用有限,但对于已经不正常的房价,房产税会有一个纠偏功能。他会让投机的成本大幅增加,最后导致房价理性回归。举个例子,你牵绳遛狗,狗如果跟着你走,这时候绳子就没有什么用,但是如果狗已经亢奋了,撒了欢的跑,那么绳子就会产生牵引的效果。所以房产税有没有调节作用,完全看税率和计征方式,以及免征面积。如果要是高免征,高税率,对于房价绝对有杀伤效果。会让空置房,多套房,投机投资客全面出逃。

房地产税的实行模式

所以,就目前的国内的高房价水平来说,房产税这种持有税,只要税率足够高,惩罚性足够强,一定会引起房价的理性回归,相信立法者也很清楚这一点,只是开发商不愿意承认而已。美国,日本,英国也完全不一样,日本是因为税率太低,基本跟没有一样,也没有任何惩罚税率,所以才造成了巨大的不可挽回的泡沫,而美国的房产税其实是起到了作用的,让房地产泡沫的时间大大缩短,其实就拿次贷时期的房价来说,并没有那么不可接受。也就是说一只狗刚往前跑一点,绳子就可开始起作用了。把他勒了回来,而英国在房产税的加持下,其实房价并不高,除了伦敦贵一点,其他地方都很便宜。即便是伦敦,也就比北京上海贵一点,可能连50%都不到,而人家的收入,确实我们的6倍。

住房市场的启示

最后我们在看看住房市场的启示,为什么这么多次危机都是来自于房地产。房地产又跟金融有着怎样的联系。纵观全球这么多次危机,大部分都有一个特征,就是房地产过度金融化,比如美国的泡沫就是金融衍生品对于房地产的加持造成的恶果,日本也是一样,住专这种机构公然的用金融支持炒房炒地皮,有人说日本泡沫是美国埋下的坑,是广场协议的恶果,但其实广场协议只是一个方面,举个最简单的例子,德国也签订了广场协议,也是本币升值,但是德国就没有发生房地产泡沫,主要就是德国的金融没有参与到房价上涨之中,货币也没有超发。所以房价一直很稳定。所以与其说是房地产发生了波动,还不如说是金融发生了波动。每次房地产危机,其实都是金融先出现了问题。就拿我们自己来说,其实房价上涨,主要就来自于两波,1是08年之后的四万亿,一下让M2飞起来了,2是2015年的去库存,也是制造了一大波宽松,这两拨大放水,让楼市瞬间脱离了居住属性,变成了炒作的工具。而在这两拨放水之前,其实楼市已经稳步回归了。楼市冷下来,我们也能踏踏实实的干点实事,也不至于今天这么被动。大家别小看这个炒房,他跟股市还不一样,一旦炒房能发财,你就啥也不想干了,美国炒房的时候,那几个科技巨头全都是蛰伏期,直到楼市泡沫破灭之后,Faang五大科技巨头才崛起,美国的经济中心从纽约转移到了旧金山的硅谷。日本也一样,炒房之前,日本制造横扫全球,炒房之后,失去的30年。这中间,基本上没有出过一家新的伟大的公司,现在一提日本,还是索尼,松下,丰田这几根老油条。软银这种投资机构,也是因为投了马云才变得伟大的,但似乎最近又不太行了。

金融泛滥,监管缺失,最后其实就导致了一个后果,把钱借给了没有信用的人,最后房地产危机,源于债务危机,然后通过金融杠杆,把债务放大。最后严重冲击了金融体系。一个个金融企业倒闭,造成恐慌,信用收缩。最后影响实体经济。所以保持货币政策稳定是治本之策,宏观上的货币一定要管住。放水一时爽,但后患无穷。如果你要刺激经济,那么央行进行必要的宽松的同时,其实房地产信贷,则要进一步收紧,否则钱出来肯定第一选项就是房地产,因为银行为主的融资体系,最爱的就是这种土地和房子抵押,你让他们往外放贷款,就必然优先选择房地产。

除了金融你之外,另外一个最重要的因素就是土地,土地供给不足必然导致高房价,英国就是个例子,在金融上没做错太多的事情,但是土地供给一直不多,就导致了房价上涨,起码比法国和德国涨的多很多,而中国香港,也主要是土地的问题,土地挤牙膏,明显不够用,还受到了资本的长期控制,囤积居奇,所以才造成了世界第一房价。

美国的土地供给最为充足,私人土地买卖十分简单,所以美国的房价也就完全由市场来调节,现在美国家庭平均5年就能买房,而且房租租金回报率在6-7%之间,属于非常合理的水平,这其实就给我们一个启示,只要土地供给增加,一定会平抑房价。之前那种土地挤牙膏的方式,绝对是错误的。当年黄奇帆介绍重庆经验的时候也谈到,土地爬行跟着人口增长,每年人口增加多少,土地就供给增加多少,所以房价始终不涨,黄奇帆离开重庆的时候,重庆房价在二线城市中应该是最低的。但现在已经翻了几倍。

再有就是税费,房产税会影响居民的持有预期,房价上涨,税费也会持续加重,1991年日本出台地价税,强化了持有税之后,土地价格加速下跌,而且房产税,会增加地方收入,调节居民贫富分化,所以作用绝不仅限于房子,贫富分化没有那么大之后,更有利于刺激社会消费需求。

然后就是租购并举,发展租房市场,全球租房比例其实都很高,瑞士57%,德国55%,日本39%,美国36%,而我们现在可能不到20%,只有大城市勉强达到30%,而且还存在不少租房缺口,这个依然要补足,现在租金收入比太高,绝大多数人租房支出占了收入的一半,这严重影响消费需求。说明租赁住房严重不够用,还需要政府多加把劲。这两年一直说,把过剩的写字楼改成长租公寓,这个办法可以一试。写字楼空置率高达20%,租房这边有不够用,应该平衡一下, 而且写字楼的位置还都普遍不错,空置也是一种浪费。当然还有租购同权这种事,就需要进一步推进改革了,先得让房产和教育资源脱钩,学区房这种东西,实在是有点太坑人了。教育如果都不公平,那么这个社会就失去了公平的基础,穷人也就再也看不到希望了。

最后是住房保障体系,这块也可以打开思路,比如德国租金管制,叠加政府分配,有效保障民生,而新加坡更是8成人都买政府提供的组屋。把最底层民众的住房需求考虑进来,而且还要考虑寻租的问题,这种便宜不能让有钱人占了。这些都是我们应该去反思的。这么多年来,我们一直在用简单粗暴的方式来发展房地产,除了卖房,其他方面都比较缺失,现在逐渐在补短板,住房市场也肯定会发生明显的改变。比如这几年土地出让明显增加,开发商的周转也更快了,更多的限竞房,共有产权房出现,这些都会对整个的供需形成改变。

这就是本书的全部内容了,作者虽然是开发商的研究团队,但是也是清晰客观地带我们了解了一下,英国,德国,日本,新加坡,美国以及中国香港的住房制度,金融制度,让我们对全球房地产有了比较深刻的了解。当然重点还是要通过其他国家当镜子,反思我们自己的问题,这其中有好的,比如德国,新加坡,也有不好的比如中国香港,我们要调整自己的政策,解决目前的问题。主要其实就是5大痛点。

1是房子过度金融化,2是土地供给不足,3是保障房不够,4是租房市场建设明显不足。5是持有税缺失。相信这也将是未来一段时间。住房市场建设的主要方向。房价已经太高了,如果不让房价回归到正常水平,年轻人就看不到希望,科技,创新,创业都会成问题。所以这个问题已经迫在眉睫。我们的建议也一直没有变,现在楼市只能看成消费,不能再去投资。如果你要是不打算卖,还是可以买的,如果你要还想卖,那就不要再买了。现在已经太贵了。看完这本书,你有怎么样的感受呢?可以一起交流讨论。

全球房地产读书笔记

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