7.我们楼市最大的问题在哪

全球房地产的读书笔记和读后感。昨天说到了，人地错配，今天再来说说，供需失衡，工业用地玩命批，结果园区造了一大堆，根本没人住，而住宅用地始终挤牙膏，导致全国完全不够用。有数据显示，最近几年，住宅用地年均供给158万亩，而工况仓储用地，一年240万亩。而且更逗的，明明农村人口大幅减少了8140万，结果农村建设用地还增加了990万亩。2016年北京农村建设用地，1184万平方公里，相当于城镇建设用地的71%，上海农村建设用地也占了43%，这就让人很奇怪，你在一线大城市，搞那么多农村建设用地干毛用。至今也是谜一样的存在。

其他制度

我们在税收方面，全都是交易税，没有保有税，之前出台过房产税，但是明确说住宅免征，所以基本上老版的房产税形同虚设。但是也有人说，土地出让金其实就是70年的土地税，所以中国房价贵是有道理的，因为你一下付掉了70年的持有税。但现在可能又将面临重大调整。房地产税在立法。会造成财富的重新洗牌。此外，房屋交易还要缴纳个人所得税，价格减去原值，再乘以税率20%，这是房产交易中最大的一块税费，但是这也有个问题，那就是二手房交易大多按照地区指导价做阴阳合同，有的地方房价已经到了10万，地区指导价才不到2万，所以差距巨大。那么个人所得税这块也就有了很大的水分。这些问题都普遍存在于现实当中，也都是新的房地产税法需要调整的地方。

至于租赁市场，我们也很不发达，只有20%不到的家庭在租房住，而发达国家都得接近40%，低租赁于我们的住房租赁制度有很大关系，大家都住的不踏实，也跟发展阶段有关，之前一心想着买房子，对于租赁市场有很大的忽略。2017年之后我们也提出了租购并举，租购同权，要大力发展租赁市场，各个城市也列出了计划，在未来几年要大规模兴建租赁住房，比如上海就提出了5年70万套的目标。但目前来看，各大城市租房市场还有很大缺口，以北京为例，租赁人口34%，住房需求是238万套，但是实际拥有租赁房屋才150万套。所以还远远不够，需要至少5年的时间才能补足这个缺口。

在保障房方面，我们几乎跟世界学了一个遍，每种房子都有，包括廉租房，公租房，经济适用房，棚改拆迁定向安置房和共有产权房。能叫的上来名字的，我们应有尽有，但是效果怎么样呢？这个也就不必多说了。从数据上来看，2011年我们开始加大了保障房供给，当时保障房覆盖率是11%，到了2017年，保障房覆盖率是25%。但这其中，有不少保障房都没有起到真实的效果，比如经适房，5年后好多都转正了，而经适房在申请的过程中，也存在着很大的问题。不少开豪车的有钱人，都通过各种关系，把这种保障房拿到了手里。而真正需要经适房的穷人，却没有机会。北京天通苑就是著名的经适房小区，里面有很多动辄200多平米的大户型，所以这房子在盖得时候，其实就已经为这些猫腻做好准备了。否则你一个保障房，有必要盖那么大面积吗？

现状及原因

我们总结一下，现在楼市最大的问题，就是短期调控太多，长期机制不足，总想着到处打地鼠，补漏洞，从没想过长效机制该怎么解决。所以才造成了越调控，预期越混乱，越调控房价越高，越调控土地财政依赖度也就越高。搞成现在这个样子，反而我们进退两难，再往上涨，继续加杠杆，那就是日本的那样核爆炸，如果现在往下打压。实体经济必受影响。现在只是希望于不涨不跌，用时间消化泡沫，但是民生问题又解决不了。市场与保障无法达到平衡。一方面大量的人在囤积居奇，另一方面，很多人还没有房子住。房地产的效率也出了严重的问题。他已经在不是消费品，而变成了彻头彻尾的金融品，金融品就有一个特点。那就是价格越涨需求越多，你建多少房子也是不够用的。而一旦价格下跌，就会满地鸡毛。

很多人总是听专家吹牛，一来就是说我们的城市化率还只有60%，跟发达国家比还有至少20%的空间，4亿农民要进城，所以楼市还有很大的发展空间。但问题是农民也不是傻逼，你让月入1000元以下的农民，来到城市接你几十上百万的房子的盘，显然不现实。而且我们的城市化是一个另类的城市化，乍一看，好像还有好多农民没有进城，但其实这些都是流动人口，平常就在城市里打工，只是没落户而已，人家赚了钱之后，带回老家。专门问过农民工兄弟，人家说做梦都想留在大城市，但问题是根本留不下来。他们赚这点钱，只够回家盖房子的。所以你城市再好，人家也负担不起。足以见得，高房价其实已经发生了反作用，成为了我们继续城市化的阻力。那么有人又问，这些农民工以后会不会进入小县城落户呢？有可能，但是也要看你的县城发展，从现在来看，在养老，医疗，教育这些方面，县城对于乡村也并没有太大的优势。所以最后就出现断层，有本事的年轻人到一二线城市打工，没本事的和岁数大的，就在老家种地。

未来房地产发展展望

现在房地产唯一的增长点，就在于旧房改造，我们城镇住房中，成套率仅仅是85%，大概20%的房子，还是那种比较差的平房，甚至是几十年前修建的，所以这种房子改造，还有空间，而这也是民生问题，也被国家所鼓励。

另外，从人口结构看，首次置业主力人口在2020年达到21.8%，随后每年都会减少。但是本书作者认为，首次置业需求下降，但是改善置业，和豪改置业需求却开始上升。并不同意这种观点，改善是需要置换的，你的老房子得能卖的掉才行，现在这么高的房价，年轻人已经无力负担首套房首付了，所以必然会影响后面的一系列需求。

本书作者由于是地产商的研究机构，所以也找来不少理由继续看多市场，比如说我们的居民收入还在增长，所以消费还有潜力，还有就是家庭结构逐渐小型化，这样就需要有更多的房子支撑才行。但其实消费能力这块，我们真心已经差不多了，不能总用发达国家的数据来衡量我们，我们还只是个发展中国家，社会保障并不完善，医疗教育养老都得自己花钱，而现在为子女买套房，基本掏空了双方家庭的六个钱包，这些60后70后，以后自己养老恐怕都是问题。而80后90后，现在竟然还无法独立，有一多半都在啃老。再加上居民杠杆率已经到了60%，再加下去，恐怕金融就该出现问题。至于家庭拆分，现在一线城市已经跟发达国家差不多了，3口之家，2口之家，甚至不婚族比例都非常高了。已经基本到了拆无可拆的地步。所以其实真正存在的需求，也就是居住条件改造的需求，也就是我们所说的旧城改造，老旧小区改造，这可能是房地产还剩下的为数不多的发力点，而且还不会被政策过多干预。

无论是棚改还是旧改，其实对于老百姓而言都是好事，让居住环境变得更好了，真正出问题的其实是货币化，拆迁货币化，才是这轮房价暴涨的罪魁祸首，相当于在一个地方做了货币的集中投放，这个效果就太坏了。2020年基本已经全面叫停货币化安置，那么后面无论是棚改也好，旧改也罢，就只有好处，不会再推升房价。

另外，未来肯定是人口流动加剧，随着我们各大城市放开人口落户政策，不少人选择第二故乡，一些在一线城市无法落户的人，也会寻求二线城市的发展机会，所以在人口大流动的过程当中，也必然重新诞生需求。但有扩张就一定有收缩，卖掉A地方的房子，去B地方落户，那么B就扩张，A就面临收缩，如果形成趋势，相当于A地方的财富就会逐渐流向B地方，那么抢夺到人口资源的城市，住房市场还有发展，如果被别人抢走资源的城市，肯定会引发房价暴跌，甚至根本卖不掉。比如鹤岗就已经是率先出现的收缩型城市。那么明天我们就来继续讲，一线，二线，三四线之间的区别。