8.敢于在危机中抄底房地产

苏世民我的经验与教训。昨天我们说到了，正当他们踌躇满志要杀入房地产行业，去廉价收购那些打折资产的时候，后院起火了，那些基金的投资者却很不愿意，这些人都被房地产吓怕了，而且深恶痛绝，所以这也令作者很尴尬，明知道机会，却没有资金，最后乔罗伯特也不得不从他们这里离开，转投到了高盛那边。

进军房地产

但是，作者他们仍然不死心，后来他又接触到了一个叫做约翰的人，这个人一直在一家房地产投资公司工作，成为过去20年房地产市场的最大买家，但他最后又成功预测到了这次房地产崩盘，但当时公司内没人听他的鬼话，反而把他开除了。此时这个约翰正在家里抱孩子。

作者也是三顾茅庐，约翰才答应每周给黑石工作20个小时，平常就让助手协助黑石工作。不过通常这种人都是闲不住的，只要工作的瘾上来，你就挡也挡不住了，没过多久20个小时就自觉自愿的变成了70个小时。准备隐退的约翰又变成了工作狂。

人才有了，下一步就是要解决钱的问题了，房地产崩盘让大家损失惨重，心有余悸，要想说服其他人出钱接盘这显然难度太大。他们需要甜味剂来消除这种恐惧，也就是说必须要通过交易结构，打消大家的顾虑。作者对于房地产基金做出了全新的规则，投资者投入的资金可以分成3份，以后基金购买任何项目，投资者都可以有自主选择的权力，他要不相投，可以收回三分之二，第一个支持他们的是南达科他州立的养老金，拿出了1.5亿美元。也就是说作者要用这些老头老太太的退休金，去抄底房地产了，想想之后他自己也觉得压力不小。但随后证明，他是对的。

作者的一些感悟

作者说，做投资最重要的就是要了解周期，周期会对企业的成长轨迹，估值以及潜在回报造成重大的影响，黑石的投资，会定期围绕周期做重要的分析和讨论，他们发现三大规律，可以预示周期到顶。

首先，市场顶部相对容易识别，买家通常变得十分自负，坚信这次肯定不一样了。

其次，市场总会充斥着过剩的相对廉价的债务资本，为热门市场的收购和投资提供资金，也就是说，市场上的钱非常多，资本过剩推升泡沫。有的时候甚至借钱的人都不收利息。市场杠杆水平迅速攀升，就是一波泡沫的明确标志。那些投资者，也愿意接受更高的市场估值。不再为价格斤斤计较。不幸的是，一旦经济收缩，这些乐观的预测基本都无法实现。

第三，市场到顶的时候，你身边的人都会赚到大钱。然后这些人都会过来嘲笑你，觉得你一个专业人士，还没有大爷大妈们收益高。什么策略，什么模型，什么估值分析全都不如他随意买的收益好。但这种时期其实非常短暂，美国市场有一个巴菲特定律，只要有人站出来教巴菲特做人了，就该是要倒霉的标志。

在作者的职业生涯中，亲身经历了7次大衰退，73年，75年，82年，87年，90-92年，01年和2008年。其实非常频繁，而且也是很正常的现象，即便在一波特大牛市当中，也有无数次的小衰退。不过作者也说，底部反而不容易发现，大多数人都是过早买入，低估了衰退的严重程度。关键要保持冷静，不要过快反应。我也是深有体会，我们也有抄底过早的毛病，比如在2017年8月，就开始布局创业板了，这就有点早。在2018年下半年就开始布局猪周期，这显然也早了半年多。这其实就是过度自信的心理误区造成的，总觉得自己懂周期，所以才敢下手抄底，但往往会抄到半山腰，那么该怎么克服这个臭毛病呢？唯一的抓手就是策略。你不能指望每次判断都正确，这是不现实的，但是你可以指望自己的策略去为你的判断护航，比如我们每次抄底的时候，基本都会用左侧定投策略，这就是在克服抄底过早的毛病。有了定投护航，即便你抄底过早也不要紧，后面都能把成本摊下来。当然也有失手的时候，比如2020年3月份抄底原油，谁成想人家突然不让买了，这就比较难受了。好在这种不可抗力应该并不会很频繁。

作者说，大部分投资者其实都是死在了抄底的路上。早上6点天才亮，结果夜里11点就冲进去了，3-4点钟的时候，挺不住放弃了。周期其实最终是由各种各样的供需因素决定的，理解这些供需因素，需要量化分析，从而确定顶部和底部的距离。比如房地产市场，当建筑物的价值远高于修建成本的时候，就会刺激开发商大规模上项目，而大量的竞争者出现，就必然造成供过于求，房产价值就会下跌，甚至是急剧下降。所以想泡沫想周期，你就使劲想未来的供需状况。到底是买的人多，还是卖的人多。是产品供应大，还是资金供应大。

作者第一次也是最大的一次失败

后来随着黑石的扩张，他们从德崇证券挖来了高管，而这个人还带来了一笔业务，也是一家钢铁加工企业，叫做埃德科姆，这家公司正在寻求出售，要价3.3亿美元，作者他们一开始也比较认可，但是后来在内部发生了分歧，有人不太看好这笔交易，说这笔交易可能会成为一场灾难，说这个埃德科姆毫无价值，管理不善，所有的利润都来自于钢材价格上涨，这些都是周期性的利润，所以终究会破产。于是他们在内部进行了针锋相对的讨论，最后作者还是决定一试，主要是他们之前投资USX的运输之星，带来了神一样的自信，让他感觉良好，似乎很懂钢铁业务。但是就在完成交易几个月之后，钢铁价格开始急转直下，埃德科姆的原材料库存价值下跌，甚至跌破了采购价，甚至最后无法偿还债务，就像不看好的他的说的那样，最后土崩瓦解。

这个投资失败，让黑石的投资人十分不满，总统人寿的首席执行官就兴师问罪，你们能力有问题还是脑子不好使，投资这种垃圾。作者也羞愧的在那挨了一顿臭骂，无力反驳。之后他回到黑石，还有一大堆屁股要擦。别忘了他可是杠杆收购，也就是说其中大部分钱都是借的，银行可不是吃素的，银行的本息利润你必须要保证，那些亏损只能自己和投资者来背，他不得不从其他的项目收益中拿出钱来，去补这个项目的窟窿，以确保整体收益过得去。

通常的大公司，员工会把项目逐级上报，然后不断地被老板否定，各个风控部门也会提出相当严苛的条件，而在黑石，他们希望创新，希望给年轻人更多的机会，所以才将项目暴露在风险当中。他被一场精彩的推销征服了，这个事给他的教训很大，也是黑石到现在为止最大的挫折。他又重新把不要赔钱的理念拿了出来。以后的投资，一定得不见兔子不撒鹰，要做到万无一失。

作者认识到，经验再多也会犯错，所以不能把所有的项目都用自己的经验来决策，他需要更开放的参与和讨论，于是他改变了决策机制，让所有高级合伙人参与进来，一起来讨论项目。还设定两个原则，1是每个人必须发言，以确保决策是由集体制定，2是把重点集中在缺点上。也就是主要让大家提意见，提风险。避免思维盲区。然后负责项目推介的小组，来负责回答这些疑虑。有点像三堂会审。只有当所有的问题都被扫描到，也都有应对方案的时候，才会开启投资。后来，这种标准化的决策方式，成为了黑石的独特风格。

后来，当别人问他该如何投资的时候，他也总是提到那几个字，不要赔钱。别人以为他是有所保留，但作者心里却一致认为，真正的道理其实就是这些。他们公司的交易流程是为民主化决策服务的，黑石投资委员会并没有生杀大权，他的职责是发现交易，探讨交易，是否推进业务，是大家共同制定的。交易提出者和投资委员会要一同探讨影响交易的因素，分析各种情况。每个人都要参与其中，无论什么资历以及职务。这样增加了员工的参与感，也避免个人决策失误带来的恶果。明天我们再来聊聊，黑石的人才战略，明天见。