11.在楼市泡沫破裂前!抢出来的机会

苏世民我的经验与教训的读书笔记和读后感。昨天说到了,他们嗅到了风险,抛空了房地产业务,但此时萨姆的EOP基金寻求出手,这里面的资产全是硬核资产,其中的房地产规模,比黑石任何房地产交易的规模都要大6-7倍,由于规模庞大,所以如果对于趋势有任何误判,就会造成灾难性的后果,当时这种房地产大型交易,流行分手费,也就是为了吸引买家,卖家会承诺,如果我没卖给你,可以给你一定的资金补偿,覆盖掉你的调查费,竞标成本等等。所以尽管很多买家意愿不强,但也会出来竞争。

清盘房地产投资

所以,黑石参与竞标是肯定的,因为分手费也是几亿美元, 2006年11月,他提出了一个溢价8.5%的报价。而其他的投资者则出价比他们更高。

萨姆只想彻底卖掉这个公司,他不想卖完之后还要提供任何售后服务。当时的交易体量已经达到了300亿美元。这是一笔庞大的资金,不通过银行,根本不可能有这个实力,而黑石要求合作银行,只对黑石提供资金,最后逼着其他竞标者纷纷退出了交易,只剩下了黑石和沃那多,后者是一家房产上市公司,此时黑石马上召开会议,到底是拿分手费走人,还是继续下去,拿下这个资产,他们算了算,即使只要分手费,也高达5.5亿美元。

但黑石的房地产团队,此时有点不死心,觉得这个资产太好了,于是继续加价,比最初的报价又提高了9%,但此时作者开始发出严重警告,这笔交易非常危险,即便收购这个资产,也要同时出售掉EOP里面一半的房产,先把钱落袋为安。很多人可能有点晕,解释一下, 就好比我们买房,周边房价10万一平,而有两套房只要6万一平,似乎这是一个机会,但是我们此时已经非常担心房地产泡沫破裂,那么怎么办呢,我们可以买这两套房,但是必须同一时间卖出一套,这样我就回收了大部分资金,规避了风险。作者要求的是不能过夜,也就是说当天买入就得当天卖出一半。

而萨姆那边,则坚决反对预售项目,也就是说不同意黑石,再买入之前就开始往外卖。所以这似乎是一个僵局。作者说,没什么是钱解决不了的,如果有就多出点钱,让他们去找萨里,说可以多给他点钱,但前提是必须同意我们预售。对于萨里这边来说,他其实的诉求就是卖高价,也不负责售后。那么既然黑石答应高价全盘接走他的资产,并划清界限,自然这个原则也是可以商量的,可见有时候一些看起来牢不可破的东西,并非那么不可商量。重要的是抓到对方的核心需求。

拿到预售权,黑石就能变被动为主动,他把其中的7座纽约写字楼,卖出了70亿美元,回收了18%的资金,当时由于在楼市顶峰,最狂热的时候,所以拆着卖掉萨里的资产并非什么难事。而在萨里那边,他们也将价格调高了24%,总价已经开到了390亿美元。而且是现金支付,竞标对手沃那多则提出的方案是现金加股权,这时候作者认为他们大局已定,因为萨里之所以卖掉这个硬核资产,说白了就是想逃离楼市,他绝不想要其他房产公司的股权。所以黑石赢了。

但是,这绝不是胜利的时刻,反而是最危险的时刻,他们必须连夜卖掉其中的一大部分,房地产团队加班加点与买家接触,甚至公司里都充满了刺鼻的味道,大家已经几天没睡觉,没洗澡了,正在马不停蹄的奔波。这边刚接下EOP,那边就开始变现,除了卖掉纽约写字楼回收70亿之外,还卖掉了西雅图和华盛顿的房产,回收63.5亿,卖掉洛杉矶和旧金山的房产各回收30亿,此外还有波特兰丹佛亚特兰大等等都回收10亿美元,一天之内就收回了一半以上的现金。这才踏踏实实的回家睡觉。此时他正好60岁。

经过几天休息,重返工作岗位之后,他表彰了公司员工优异的表现,值得庆贺,但同时又宣布了另一个吃惊的消息,现在要出售手里面的另一半房产,在处理萨里房产的时候,作者再一次感受到了,房地产市场已经炙手可热,接下来几周时间,他们又卖掉了剩下一半的一半。也就是说差不多400亿的资产,现在只剩下了100亿左右。算上他们之前自己的房地产业务,在8周时间,也就是2个月,他们一共卖掉了700亿的房地产资产。

作者算了一笔账,他们卖出的房产均价是461美元一平尺,而他们手里剩下的这一点,均价成本已经降到了273美元一平尺,也就是说,即便房价跌40%,他们也是稳赚不赔。

黑石上市

2006年,不光房地产很火,就连股市也很热,花旗银行投资行负责人迈克尔找到作者,提出建议希望黑石可以上市。但当时并没有一家私募股权基金可以上市。从全世界来看,也只有KKR在荷兰股市上过市,私募股权基金上市有一个问题,公开募集的钱性质不好界定,理论上私募基金就是拿投资者的钱去投资,然后赚了钱返还给投资者的生意,但是如果公开募集,这笔钱是没办法归还的。

迈克尔的建议是,黑石转型,不要把它看成一个基金,而是一个集团,把所有的咨询,信贷,投资业务全都打包装入其中,上市募集永久性资本,用于投资公司,扩大黑石的业务范围。也就是说把合伙公司,变成了一个控股集团,跟巴菲特的路基本一样。当时黑石的价值已经达到了350亿美元。在外面的股权大概有7%,是日兴证券卖给的AIG,这笔股权已经7年涨了15倍。

对此,CEO托尼的态度是十分支持的,但作者稍微有些犹豫,他原来只需要对投资者负责,上市后还得对股东负责,应对投资者已经够麻烦了,以后还得让股东指手画脚,考虑股价的高低。而且可能还会失去公司的控制权,他不想让公司重蹈雷曼的覆辙。他把这些难题抛给了迈克尔,几周后,对方拿来了解决方案,IPO也可以保持有限合伙制,普通合伙人和董事会任命权还在作者手中。另外,在上市的时候,明确披露,公司最重要是对基金投资人负责,这个其实跟股东利益并不冲突,基金赚钱了,股东也才能赚钱。于是作者才打消了抵触情绪,允许悄悄的推进。

2006年底,该攻克最难得一环了,那就是黑石的股权分配,当时已经有了100个合伙人,这个任务压在了托尼一个人身上,不能有丝毫泄露,否则必然引发公司内耗。一切就准备就绪之后,他们找来了摩根斯坦利,花旗和美林来担任承销商,准备启动上市计划。2007年3月21日,他们在上市备案的前一天,向员工和外界公布了上市计划,一下震惊了世界。

黑石的IPO募集40亿美元,公司估值350亿美元,不过这时候,黑石中国区业务负责人梁锦松打来电话,这人在金融圈鼎鼎有名,做过香港特别行政区的财政司司长,号称香港财神爷,而他被普通老百姓所知道,是因为他的老婆,也就是著名的跳水皇后伏明霞。2007年初梁锦松加入黑石,负责在中国的资产管理业务。

梁锦松告诉作者,说中国政府成立了一个主权财富基金,也就是我们自己说的中投公司,要对外投资,非常看好黑石的运作,所以黑石上市募集40亿美元,中方希望吃下30亿,作者他们研究之后认为可以吃下这笔资金,但要锁定4年,4年后可以每年卖三分之一,后来他才知道,中投这笔钱,是中国政府自二战之后首笔海外股权投资。

不过这也惹来了不少麻烦,有参议员不干了,要求黑石做出中方持股问题的解释,并上升到了美国国家安全的高度。此外还有税务问题,法律问题,劳工问题,会计财务问题,太多的事情需要他去处理,还要进行各种路演,去争取各种机构投资者。甚至还去了中东,争取沙特和迪拜的土豪。

不过市场的反应还是很火爆的,他们路演进行了一半,就已经超额认购了15倍,发行价也达到了31美元,是他们估计的最高值。最后他们一共募资了70亿美元,成为谷歌上市10年内的第二大IPO,一时间报道是铺天盖地,而上市还是有好处的,他们锁定了充足的永久资金,为日后应对即将马上到来的金融危机,做足了准备。接下来就是黑石在危机中的表现了,我们明天接着讲。

苏世民读书笔记

赞(1)
未经允许不得转载:读书笔记 » 11.在楼市泡沫破裂前!抢出来的机会

评论 抢沙发

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址