《公募REITs投资指南》读书笔记和读后感。本文是公募REITs投资指南的读后感和读书笔记。我们来看，作者怎样通过投资REITs实现财务自由的。

接下来我们看看，作者的一些成功投资REITs 的案例，他的持股有多少呢，甚至能在REITs公布的股东排名当中看到自己，比如星狮地产信托里，他就常年排在15-16位，是前20大股东的常客。

市场会提供价值机会，但投资者需要知道什么时候才能抓住它

案例	启发
这家信托REITs，他2007年就进去了，但是2008年最惨的时候，股价从1.3元跌倒了5毛以下。随着危机缓和逐渐也就恢复到了6毛的位置。2008年尽管很困难，但是这个REITs依旧获得了5660万新元的净物业收入，每股股息也增长了11%，也就是说基本面和价格走势发生了明显的背离，基本面依旧很强劲，但是股价却跌了一半。 因此作者在0.47元的时候，毫不犹豫的增加了他的投资，把持股数量加了一倍上去，从原来的80万股，增加到了近160万股，其实此时可以算笔账，一股有7分钱股息，只卖0.47元，那么其实股息回报已经接近了15%，而且这个股息每年还能增长11%。	所以其实不管股价涨不涨，光吃这个股息，就已经是十分难得的抄底机会，要不是全世界发生了大范围的流动性危机，是很难会遇到这种不理智的机会的。作者说，聪明的投资者要学会管理危机，危机才是我们最好的出手机会。
作者购买星狮地产信托的故事，在2007年价格暴跌，他看到基本面没有变化，果断抄底，其实2009年股价就涨回来了，到了1.4新元，也就是说涨了一倍上去，但是他此时并没有大比例卖出，而是依旧继续持有。因为他看到了各项指标，都表现良好。直到2012年，股息已经长到了1毛钱，他认为有点反常了，增长太快了。所以他准备在这时候获利了结，后来果然是对的，在2014到2019的6年当中，每股股息增长率，就从未超过4%了。相当于他几乎卖在了最高点2.2元上，随后2年，也就是2014年的时候股价就一路下跌到1.7元，这时候他又开始往回加仓位，拿回来原来的股份。	通过作者的操作我们可以总结，要把REITs信托，买在他价格最低的时候，卖在他业绩最好，且不可持续的时候，其实跟股票的投资思路是一样的。 作者说，REITs的好坏，跟他拥有的资产是一样的，净物业收入持续增长，股息同步增长，就说明整个REITs的资产质量在持续提高。如果这些收入指标和股息不同步了，我们就要保持足够多的警惕。 作者再次强调，股东总回报是两个部分组成的 1. 是每股股息 2. 是REITs价格 股息对后者，也就是价格是一个很关键的因素，这是作者讲授这么多投资课的一个重要思想和标准。务必保证有很好的股息，并且股息会持续增长，这才是成功投资的根本保证。
作者认为星狮信托是一个典型的案例，如果一项好的资产，在一开始就很好，随着时间的推移，那么他的关键指标都会提升。包括收入，净物业收入，还有他的每股股息，但是也应该有个客观的看待，他就是一个买房子出租的生意，你也不要指望着管理人能够施展什么样的魔法，有多么大的提升，REITs的价值，最后还是会体现在他持续的现金流收入上面。当他超预期反应基本面的时候，也就是我们该选择离开的时候，当然这种超预期不会持续很久，2015年星狮信托再度大跌，符合了他的基本面预期，所以作者就又买了回来。他也重新出现在了前20大股东之列。	市场调整的时候，就是捡便宜货的良机。不要浪费一次好的危机，如果不是危机，你根本就不可能以这么低的价格买入。
作者说，REITs本身还是一个重资产行业	当投资者想给REITs定价的时候: 1. 其账面价值，也就是他的净资产，其实是一个很好地参考指标 2.考虑REITs的每股股息，比考察他的整体表现更有用，因为这时候你会轻而易举的看出，他是否被稀释过 3.就是资产净值的稳步增长，他能够反映出，管理层是否以低价，购买了资产。或者管理层是否在为资产争取到了更好的价格。
星狮信托，2019年斥巨资收购了水滨坊三分之一的产权，这是一个四层的位于郊区的生活购物中心，净出租面积是37万平方英尺，随后他还把产权比例进一步提升到了40%，更令人兴奋的是，他随后还涉足了亚洲零售地产基金，该基金拥有其他的郊区零售资产，这两次大的收购都大幅推升了星狮信托的股价，13个月时间，他的价格就上涨了近40%，但是作者又在这个时候，出售了手上的股份。	REITs的收购行为，也是对于股价有明显的利好作用，良好的收购是其价格不断上涨的关键。

什么时候卖出REITs

案例	启发
要知道REITs的平均回报就是10-20%，超过20%就是极限了，那么你一年要是涨了50%，就很不正常了。他卖掉星狮信托的价格是3块钱，很快新冠疫情来袭，股价就跌了一半下去，此时他认为又是一个买入创富的良机。所以再次拿回了仓位。	这是他投资REITs的一个绝招，就是要尽快出售短期内上涨过快的REITs，作者认为这波涨幅，已经大大的透支了这个利好消息的影响。所以记住，即便是基本面保持强劲，短期涨幅过大，出现了不正常的上涨，也要尽快出售。
作者虽然是一个长期投资者，也是一个典型的价值派，但是他也强调，不要爱上你的REITs，REITs的好坏，由他的资产现金流决定，所以即便是好东西，如果他太贵了，也会显得很不划算。所以在不划算的时候，再好的资产，他也不是一个好的REITs投资标的。	所以不但要敢于买入，更要擅长卖出。