《公募REITs投资指南》读书笔记和读后感。本文是公募REITs投资指南的读后感和读书笔记。我们来看，投资REITs的风险。

再融资风险

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REITs生命力的强弱，取决于他是否有能力以合理的成本获得足够规模的融资，所以只要债务市场出问题，那么都将影响REITs产品的融资能力，以及他再融资的成本。 越是处于弱势地位的REITs，则筹集资金的能力也就越差。在遇到大的危机的时候，很可能会出问题。而优质的项目还有其他的解决办法。	比如在2008年金融危机的时候，凯德商用信托，不得不进行配股，当时他的市场价格是1.45新加坡元，而他以0.82的价格10股配9股，相当于大幅折让了43.4%，此时他的杠杆率其实也上升到了43.2%，离政策允许的45%，也只差一步之遥，所以如果不配股，资产继续下跌，很快他就超过杠杆上限了，所以他此时别无选择。而当时那个市场环境，你不打折是肯定配不出去的。所以相当于必须稀释股东权益。这个结果就是股息下降。 次贷危机，造成了很多REITs严重受损，甚至不得不卖掉了控制权，在新冠疫情期间也是如此，杠杆率低的REITs，要比杠杆率高的REITs恢复更快。	作者提醒，债务工具，最好在债务成本低，或者股本成本高的时候使用，如果当债务成本很高了，你还用债务融资，那么问题就会很大。很容易出问题。

利率风险

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利率风险主要体现在资金成本上，银行只愿意借钱给优质的资产，和优质的管理人，所以你从REITs的利率成本也能看出来，金融机构对他们的评价。如果REITs的利息成本最低，那么说明这个REITs就具备很强的实力。而有些REITs就不一样，即便是市场利率一直处于下行，他的融资成本依旧很高。	比如宝胜工业信托，他的融资成本还是4%。不出所料几年后他就因为股价表现不佳，而被别人合并了。而合并他的管理人，借贷成本只有2.5%。作者说，这个利率水平一看就是大师手笔，一定有高人在背后支持。那么这个管理团队的能力也就毋庸置疑。	有的企业你只需要比较融资成本，就知道优劣了，比如雅诗阁工业信托，他的融资成本最低只有1.8%，是在疫情爆发期拿到的。而同样的时间，那个暴跌的亚腾美国酒店信托，成本却在3.9%。

过度依赖资本市场

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REITs最大的特点，就在于他的稳定性和经常性，也就是股东能够控制自由现金流，稳定的不断地获得股息的增长，并最大限度的降低在投资的风险，之所以REITs能做到这个，就是因为从规则上，就要求他们支付90%的收入作为股息，那么也就是说，REITs本身不会留有过多的现金储备。那么如果REITs管理人此时要去做外部收购，就必须要依赖于外部资本市场。 也就是说配股或者增发，让那些投资者来思考一下， 我到底要不要继续投入。如果你认为，REITs管理人收购的这些新项目，有利于提升股息，那么自然应该多投入，但如果你对收购并不认可，其实会降低股东权益。	作者举例，2020年3月，疫情危机之下，美国一个叫做宏利房地产信托，将REITs价格的暴跌，归结于指数基金，和交易型指数基金的抛售，宏利房地产信托，也成为美国新冠疫情之下，表现最差的一个信托。主要有这么几个原因。 首先，2019年底，宏利美国房地产投资信托管理规模，比2016年刚上市的时候上涨了160%，达到了21亿美元，但是股息增长比较乏力。 其次，资产老旧，其中两个物业的财年净物业收入开始下降，即便是一些新收购来的物业，也出现了净物业收入负增长，也就是说他的房租下降了。这个事比较令人担心。说明他的资产质量出了比较大的问题。 第三，如果从最初IPO物业组合中，剔除掉新收购的房产，可以明显看到，最初的净物业收入，实际上面临增长乏力的问题。 第四，收购很激进，但股息没有增长，资产净值也没有增长，甚至下跌了，说明负债大幅增加了。 第五，他的激进收购，很可能是为了试图进入指数，当时规定，规模要达到25亿美元，才有机会进入富时指数，而一开始他的规模是16亿美元，所以才不断地收购，也就是说为了收购而收购，为了进入指数而收购。 用简单的话来说，你名下房子多，但是不一定就值钱，要看是不是租金收入更多。你有一大堆房子，最后租不出去，或者租金下降，也是白搭。比如还是这个宏利房地产信托，他当时为了收购新泽西一个广场项目，以41对100的配股比例大幅折价配股，配股价格为0.695美元，而在这个消息宣布之前，股价是0.965美元，所以大幅折价了28%。 作者说，这种通过大幅折价配股，来完成收购的信托，大多数未来增长，都表现不是很好 。说明他的管理本身就有很大的问题。到了2018年5月，宏利房地产信托，又再次配股筹集资金，这次是22对100的配股比例，又让价格折掉了7.9%。所以股东们，总是一次又一次被伤害，最后也只能用脚投票。2020年疫情以来，宏利房地产REITs股价一下就掉了46%，但作者说，即便他有千般不好，但是股价一下掉这么多之后，其实也很便宜了，随后3个月，其实股价就涨了28%。	作者说，如果一个REITs很热衷于外部扩张，那么其实不可避免的过度依赖于资本市场。有可能会出一些问题。 所以这个事告诉我们: 1. 要对不断收购，特别是为了收购而收购的REITs产品提高警惕，要看看他的股息是否也同步增长。 2. 是在REITs疯狂打折之后，如果他的基本面变化没有那么的大，其实也是很好的投资时点。 这个道理跟股票是一样的，买的便宜总是不会错的。价格便宜的REITs，会让回报率特别的高。如果平常能有4%的回报水平，这种疫情之下，很多产品可能一下就能高达8%以上。那么意味着你未来每年都有8%的回报，这可是具有相当吸引力的，而且更重要的是，其实他的价格会很快恢复，未来仍将上涨。

收入风险

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疫情之下，大家都开始关注收入风险，因为政策出台，租户可以停交租金长达6个月，这无疑将严重影响REITs的主要收入，很多公司，也开始纷纷发布公告，说因为这个疫情，而不得不减少股息。而这时候投资者，也只能祷告，租户们拖欠的房租，能够在未来正常支付。	其实现实情况可能更残酷，不少租户们，虽然有租约在身，但是6个月之后，他们的生意仍然无以为继，最后不得不申请破产。所以尽管REITs管理人会发公告安抚，投资者也依旧大量不计成本的抛售。	收入风险，主要得多关注一下空置率指标，如果空置率过高，那么其实就有发生收入风险的可能。这时候投资者应该询问管理人，是否有足够的措施予以应对。

集中度风险

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集中度风险，也就是说，这些资产是否足够分散，还是集中在了某个区域当中。	比如速美商业空间信托的两个租户，都申请了破产重组，那么一下就让他的收入无以为继。还有一个英国的信托，更有意思他的租户只有一个就是英国政府，于是他的股价，其实就很难上涨，好处是这个租户会相当稳定，但是不好的消息是，一旦这个租户失去了，那么收入就基本降为零了。	如果集中度过高，那么可能意味着，如果有租户违约，那么收入和租金的损失将是巨大的。

流动性风险

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危机发生时是流动性风险集中释放的时候	2007-2009年的金融危机期间，就是流动性风险集中释放的时候，一时之间全球市场都缺钱，大家都在疯狂的撤资回来，那么这时候就会出现资产价格的崩塌。	此时已经不能用基本面分析了。
物业房产卖不出去	比如有个叫做速美商业空间的，他的股价就从2015年之后就一路下跌，主要是因为他的租户开始欠租金了，他的租户主要是石油和天然气行业，而在2016年这个行业就开始遭遇困境。速美商业信托，也明白这点，于是开始转租这个物业，但是却面临着流动性问题，之前跟客户有过相关协议，只能转租给海事及近海服务业的客户，这个范围就太小了，所以由于这种转租限制，让他一直没办法出手。最后2018年，速美卖出资产的时候，损失了近65%，其实这个就跟我们自己买房出租一样，一开始有租约，而且租金很高，你很高兴，高价买过来，但是几年后发现租户违约了，而且你自己还租不出去，于是资产价格就会大为受损，最后就彻底砸手里了，这时候再想甩卖，那么就跟当时完全不是一个价格。	在我们的REITs投资中，也要重点关注这种风险。作者说，现在的信息手段太发达了，所以已经基本上不存在信息不对称的问题，一旦要出点什么负面消息，马上全世界就都会知道，然后就会迅速的反应在价格当中。所以我们在做投资的时候，要对有转租限制的物业，格外留神。