《公募REITs投资指南》读书笔记和读后感。本文是公募REITs投资指南的读后感和读书笔记。我们来看REITs投资者应从疫情危机中吸取什么教训。

创造财富的关键是选对行业板块和REITs

新冠疫情对酒店类REITs的影响

新冠疫情，给REITs带来了巨大的变化， 原来有些旱涝保收的收房租的生意，突然之间，现金流收入就断了，导致了REITs基金价格暴跌。

作者列出一张表，基本都是酒店REITs，疫情以来，一个季度，就跌幅40%-75%，损失惨重。

这种疫情，确实对于收房租的模式，产生了巨大的影响。让酒店和公寓无以为继。

疫情对REITs的影响	描述
公寓信托	原来大家都认为，有些公寓信托很稳定，因为他会分布在不同区域。 比如做雅诗阁公寓信托，新冠之后，他也跌去了40%，虽然没有把鸡蛋放在一个篮子里，但是最后整个货架都倒了。
凯德商用信托	这种写字楼出租的生意也受到了严重影响。 这个信托在2017年-2019年还在大涨，但在2020年一季度，也跌去了27%。不过当大家都习惯疫情之后，这种生意还是慢慢恢复了，现在凯德商用信托，价格不但早就恢复，还创出了新高，每年依旧有很好的收益。 所以这就告诉我们，短期可能会受到很多的因素影响，比如流动性，比如预期，比如消息等，但中长期来看，这些其实都不太起作用，最终影响回报的其实还是一个资产产生现金流的能力。

疫情对工业REITs的影响

疫情对酒店如此，对于工业REITs也是如此，在2020年3月底之前，大家全都产生了巨大的回撤，但是随后恢复的都比较快。在2020年7月之前，就创新高了。

作者说，疫情就像是一次考试，大家都紧张，也都带来了不同程度的伤害，但是好的商业模式的REITs产品，总是能够反弹最快，而差的REITs则恢复较慢。作者后面明确的告诉大家，到底什么是好，什么是坏，该如何去进行分别。

总结

作者说，在新冠之后，他们选择行业板块的时候，最需要关注的是：

• 租金收入
• 租金增幅
• 空置率
• 租赁合同到期情况
• 杠杆比率
• 基金费用
• 利息覆盖率
• REITs能否保持明显可见的现金流用于发展
• REITs能否在股息和保留资金之间达到适当的平衡
• 利率
  • 利率对于REITs基金有很大的影响，美联储的利率只要徘徊在低位，就对于REITs基金，更为有利。

其实选择REITs基金，跟选择股票是一个道理，也要去看他的基本面，以及分析他未来能够产生的现金流。

掌握恐慌心理学

在REITs投资中，也存在心里因素的影响。

心里因素的影响	描述
投资者和交易员经常会做出过度的反映	疫情到来之后，持有REITs的也是慌得一比，但随后很快就恢复了，危急时刻就是不确定性最大的时刻，危机会让人感到失落，绝望，和恐慌，在这种时候，所有人都希望找到确定性，而最大的确定性就是拿回现金，所以大家也就都不计成本的抛售。 但也正是在这种时刻，资产价格很容易出现过度反映。反而是聪明的投资者，或者专业的投资者，增厚自己业绩的时候。 比如在疫情低点，大胆买入，那么其实2年时间，很多REITs产品都有翻倍的表现。

危机时刻REITs不是分散风险的好工具

许多投资者认为，可以把REITs产品当成是一个通胀保值债券，在漫长的岁月中，抵抗通货膨胀，有稳定的股息收入。

场景	描述
非危机时刻	在绝大多数情况下， REITs也确实如此，可以跑过通胀。
危机时刻	危机一旦到来，他其实起不到债券的作用，他的跌幅并不比股票小。甚至跟股市的关联程度还很高，在70%以上。 甚至在新加坡，有些REITs基金，还加入到了股票指数当中，所以如果做资产配置的话，靠着持有REITs这种产品，很难在风险时刻，达到避险的作用。

我们如果平常持有REITs是可以的，但是在风险来临之前，最好还是把他替换掉。而在风险结束之后，也可以回来抄底。

黎明前的夜色最黑暗

作者说，市场总是在黎明前最为黑暗。

现象	正确动作
因为坏消息总是会接踵而至，而且都是你之前闻所未闻的坏消息。这些坏消息完全会打穿你的心里防线。	而聪明的投资者应该意识到，当大家都恐慌的时候，其实也就是他们排着队给你送钱的时候，这才是造富的重要时机。 还是那句话，危机总会过去，价值总会回归。 而绝大多数投资者，在有价值的时候，通常都不敢买入，甚至不断地割肉，但在市场充分反映价值，甚至是几倍反映价值的时候，却在拼命的买入。所以这么操作，想不赔钱都难。