《公募REITs投资指南》读书笔记和读后感。本文是公募REITs投资指南的读后感和读书笔记。我们来看，REITs的估值方法。

REITs的评估，基本上就是两大逻辑：

1. 是基于收益做评估
2. 是基于资产做评估

基于收益率的估值方法

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其实投资REITs大多数时候还是让人很放心的，即便是股价不涨，他也每年都有丰厚的股息支付。	通常都在4-9%，要远远高于新加坡的十年期政府债券，大多数高等级债券，也没有这个收益率。	也就是说，大多数时候，你都能把这个REITs，当成一个债券，旱涝保收，如果股价再上涨，那么就有额外的惊喜。

市净率（P/BV）或价格/资产净值（P/NAV）

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一般的分析师认为，价格比上账面价值，可以作为一个估值指标，这个类似于我们的PB也就是市净率的意思。	当这个值过高，我们就要选择卖出，2019年4-6月份，当时市场就有很多建议卖掉REITs的声音。 比如在2019年5月，像之前提到过的那几个好的REITs产品，吉宝数据中心信托和丰树工业信托，丰树商业信托，都突破了股息收益率的标准差，所以他们2019年反而拥有非常强劲的股价表现，卖出肯定是大错特错了。7个月内就错失了16-29%的涨幅。所以REITs估值，跟股票估值一样，他既是科学也是艺术，不能用一个标准来衡量。你得考虑到一系列的变化。	但是作者并不认通。作者说，分析师其实使用的是过去的基准，这个基准已经失效了。这里面有两个因子发生了改变，一个是现在的利率水平要明显低于从前，另一个是收益率也不太一样了。
PB这个指标，如果市净率特别高，能说他一定是高估吗	比如丰树工业信托，他的估值在6年间，就是从1.18倍，上升到了1.72倍。而价格却翻了一倍上去。反而是那些价格低于净资产的信托，表现最差，有一个叫做力宝印尼商场信托，6年时间价格从0.41降到了0.3元，而市净率只有0.75倍。	也不一定，有可能是因为投资人特别看好这个资产的未来增值和获利能力。甚至作者发现，在REITs市场上，一些PB估值较高的REITs，反而表现更好。 所以，REITs这个东西，可能不太遵从逆向的原理，由于产业透明度比较高，研究比较简单，现金流计算的清楚，所以通常是强者恒强。好的东西反而比较贵，也涨的更快。如果你不理解可以想想好地段的房子，通常是最贵的，但也是涨的最快的。而无人问津的房子，虽然便宜，但是也很难卖。

股息贴现模型（DDM）

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股息贴现模型，也就是DDM，把未来的股息收入，加起来再按照贴现率还原到今天的价值。	股市上经常这么干 ，但是一个公司未来的现金流不容易估算，总是忽高忽低，所以差之毫厘，谬以千里。但是REITs的计算相对简单，因为很多都是有合同的，未来的租金收入，其实相对简单，但是比较难以计算的是各种费用支出，以及一些意外变量，比如确实有合同，但是突然临时退租了，或者租客倒闭了这种情况，也经常会出现。当然跟股息贴现模型类似的，还有现金流贴现模型，也就是DCF，这次不计算他的股息了，而是计算他未来所有收到的现金流。	这个东西，问题也是一样，未来很多不可预测，所以会有很多的变数。

资本化率模型（Cap Rate）

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资本化率=净物业收入或净营业收入/物业价值× 100%，他是衡量该房产的净物业收益率的指标。	比如凯德商用他的资本化率就在4.5%-5.2%之间，如果明显高于十年期国债收益率，其实就说明具备了不错的吸引力。因为租金未来随着通货膨胀，还会有一定的增长。所以肯定比你死拿着国债要强不少。	这就是之前我们说的租售比。租售比高的房子，肯定有更强的竞争力。 一只好的REITs产品，首先一个条件，就是他必须能取得良好的现金流。所以净物业收入这个肯定是重要的参考依据。 当然从这个公式我们也看到，如果他的净物业收入不变， 但是物业价值下降了，那么其实性价比也就会更加突出。

重置成本法

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重置成本法，也就是说你要算一下，我现在要干一个同样的事情，大概要花掉多少钱。	举个例子，一个烂尾楼值1个亿，但现在如果我重新盖一个楼，可能得花3个亿，那么我就不如把这个烂尾楼买下来。这个重置成本法相对于账面价值，会更加客观。反映了资产最近一段时间的增值情况。	如果重置成本，远远超过物业的原始成本，则非常清晰的说明REITs价格被低估。

可比销售法

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可比销售法，这是我们平常买房中经常用到的估值体系，也就是你的邻居卖了多少钱，你也就认为自己的房子值多少钱。	作者举例丰树商业城，就与相应的可比建筑，规格，租户质量，进行了比较，评估出了每平方英尺1308新元的交易价格。大概换算成咱们这的人民币，就是6万块钱一平米。他说丰树商业城二期，基本以谷歌为主力租户，科技行业占比达到78.8%，所以客户质量上升，他也应该更贵一些。	这个做法最为省事