《公募REITs投资指南》读书笔记和读后感。本文是公募REITs投资指南的读后感和读书笔记。我们来看，如何评估REITs的业绩表现。

该如何评估REITs基金的业绩表现，也就是REITs基金的估值模型，从而研判REITs的好坏，其中主要观察REITs的盈利能力，财务弹性，股息稳定性，管理能力等指标。

运营损益指标

指标	说明
净物业收入（NPI）	净物业收入=租金收入+租户支付的费用-所有物业费用-物业税-保险费用
净物业收益率	净物业收益率=净物业收入/物业价值（%）
利息覆盖率	利息覆盖率=税息折旧及摊销前利润（EBITDA）/所有利息费用
每股股息（DPU）	每股股息=所有发放的股息/股数
股息和每股股息收益率	每股股息收益率=（年化每股股息/REITs股价× 100%）
收益率差	收益率差=股息收益率-无风险利率

净物业收入（NPI）

解释	举例	启示
基本上就是一个收入-成本的逻辑。 他是一个重要的盈利指标，就相当于股票分析中的净利润一样。如果要想客观评价一个管理团队的表现，可以看看他们过去5年、10年净物业收入同比增长的数据，以及跟同行业比较一下。	丰树商业信托的REITs，他主要的项目就是丰树商业城对外出租，2011年0.88元上市，到2020年，9年时间价格涨到了1.93元，上涨了120%，在这段时间之内，每股股息回报还有0.344元，让他的总收益接近1.4元，相当于是160%的回报 ，年化收益差不多是12.6%，这个表现还是相当不错的。 他主要是实现了较高的净物业收入，同时保持了一定的增长，在买入它之前，作者已经看到，2006年开始，丰树商业城就每年都在保持着净物业收入的正增长。	作者提醒我们，特别要小心那些收入下滑的情况，如果有这种情况发生，我们需要去了解一下，到底是因为什么导致收入下降，是完成新的收购，还是现有物业业绩下滑。 这其实就跟分析财报一样，你得看看他的净利润下降，是因为主营业务造成的还是因为对外投资造成的。如果是主营业务利润下降，经营性现金流减少，就要注意了。说明他的生意出了一定的问题。

净物业收益率

解释	举例	启示
这就是我们买房中的一个重要衡量指标，叫做租售比，或者叫做租金回报率。 我们可以根据这个净物业收益率来衡量这个东西到底是否值得投资。 有时候一个REITs里面，会有很多项目，收益率也各不相同	比如凯德商用中国信托，他有13个购物中心，平均净物业收益率在5.7%，但是各个物业的差别很大，乐峰广场最低是4.2%，七宝购物广场则高达10.6%，即便同样在北京的三个凯德mall项目，西直门，望京，大峡谷，也不太一样，分别是6.2%，6.4%和4.3%。 那么这时候就要对那些收益率低的项目，做详细的调研了，为啥4%的项目还有人愿意投？凯德方面的回应是，由于这个项目需求强劲，所以推高了售价，导致的收益率降低，也就是说，他可能会在未来很有潜力。这些信息，在他们的招股书里都能看得到，他们要进行新的收购，也会发公告。 比如有个叫做克伦威尔的欧洲房地产信托，他2019年发公告，一次性收购6个物业，三个在巴黎，三个在波兰，收购价格一开始看没问题，净收益率高达7.4%，比现有的写字楼组合5.8%要高出不少，但是仔细研究，发现高收益项目主要在波兰，那么也就意味着3个主要在巴黎的物业，会相对较低，只有6.5%。这个克伦威尔REITs，其实是一个收购的老手，在不断的融资买入，2017年11月IPO的时候坐拥13.54亿欧元，74个物业，多次收购后，已经拥有了103个物业，价值超过20亿欧元，2年时间就增长了51%，那么投资者就应该马上想到，他为啥要这么干，这么干能不能带来好处？仔细一看，一系列的收购之后，每股股息并未增加。所以他的股价也一直不怎么涨，甚至大量时间跌破发行价。	作者对于REITs公告，收购一揽子资产总是很警觉，因为这一堆资产里面，很可能会有些不好的东西，也就是说，给你一个果篮，里面通常会有几个烂苹果，你得对这种果篮特别小心。就跟自己要去买房一样，你得把每个项目的净收益，净物业收入增长都搞清楚了。 作者提醒大家，通常REITs对外并购，都会被市场理解为利好，但是到底是不是利好，大家要仔细思考每个项目的净物业收益率，是否提高了，只有净物业收益率提高了，才能提升股息。也只有股息不断提高，REITs的股价才会持续上涨。这其实跟买股票，和买房子都是同样的道理。

利息覆盖率

解释	举例	启示
利息覆盖率的作用是计算出利润超出利息费用的倍数，也就是能不能更高效的利用贷款。	比如有个吉宝数据中心信托，他的利息覆盖率一直提升，从11%涨到了13%，而价格也从2016年的1块钱，涨到了2020年的2.55元，四年时间就翻了一倍多。	所有的REITs要想蓬勃发展，都需要借贷融资，成本越低越好，因此利息覆盖率就是这个衡量指标，他能告诉投资者，一只REITs还可以加多少杠杆。也可以告诉你，有些REITs已经收购的太快了。这个指标，肯定是越高越好，通常都在10%以上， 一般利息覆盖率高的REITs，不是杠杆低，就是创收能力强。

每股股息（DPU）

解释	举例	启示
这是投资者最关注的指标，是你买入一股，到底每年能拿回多少钱的衡量标准。	比如一个叫做百汇生物产业信托的REITs，07年每股股息才6.32元，到了2019年每股股息已经到了13.19元。增长了108%，也就是说，他手上这些项目的物业租金在持续的上升。那么他的价格肯定也会上涨，从1.28元涨到了3.34元。加上累计股息，总回报达到267%，长期符合年均增长率是11.45%。	有的REITs总收入和净租金收益一直增长，但是每股股息不增加，就说明他一直在不断地扩股，稀释股东权益。有的好REITs，其实股息增长起来时很厉害的。 作者的经验是，如果股息之前表现不好，之后大概率也不会表现很好，所以不要听一些管理人花言巧语。如果股息提不上去，其实价格也就提不上去。

股息收益率

解释	启示
是你付出多少价格，拿到多少回报。	就是我们股票投资中的股息率的指标，他是实时变化的，股息变动不大，但是股价通常会有高低不同的表现，股价低的时候，那么股息收益率就会比较高了。

收益率差

解释	启示
也就是说，我投资这个REITs，和投资买10年期国债，到底哪个划算，划算多少。	如果收益率差很小，那么投资的价值就很小。相当于我承担了更多地风险，但却没有得到回报。

在过去20年里，表现优异的REITs，有这么几个特征：

一般都能保持每股股息的增长，而且也不会过度使用杠杆，会保持较高的利息覆盖，并且能够以较低的利率从银行获取贷款，这些REITs他们租赁到期的年限更长，债务到期也更长，这种长期的有稳定租户的REITs通常可以规避掉很多市场的风险。

运营资产负债表的相关指标

指标	说明
资产负债表	所有者权益=资产-负债 或 资产=负债+所有者权益
股息表	可分配收益=净收益+非现金费用-非现金收益
杠杆率	杠杆率=全部债务/全部资产× 100%

资产负债表

解释	启示
REITs也有资产负债表，也有流动资产和长期固定资产，这个跟财务上的概念没有区别。	这里面要特别提一句的是永续债，根据会计准则，永续债是一半一半，也就是50%归为股东权益，另外50%归为长期负债，也就是说，永续债只记一半，但作者认为，投资者应该尽量保守一点，所以他们经常把永续债全都看成是债务。

股息表

解释	启示
也就是说，可分配收益和净收益之间，其实差的就是非现金的这块东西，具体包括折旧，摊销，外汇对冲，重估利润以及用收益凭证支付的管理费。	聪明的投资者应该多关注，物业重估价值的利润情况，这个可能会告诉你，他们之前的一些项目是不是买贵了。

杠杆率

解释	举例	启示
也就是债务比资产，到底借了多少钱，这些钱占总资产的比重是多少。	比如你家买了一套房，贷款300万，而这套房子值500万，买完房，交完首付，你已经没钱了，那么此时你的杠杆率就是60%。 比如新冠疫情爆发，杠杆率最高的REITs，跌的也最狠。一般情况下，杠杆率别超过30%。	杠杆率也是REITs重要的参考指标，他决定了债务结构，如果债务过高，那么利息费用就会侵蚀盈利增长，特别是当风险以来。 根据作者多年的经验，那些冒险加大杠杆率的REITs，要比那些保守的表现更差，不论利率是什么周期，高杠杆率通常都会带来剧烈的反映。

介绍完了REITs的基础指标，我们接下来看看到底该怎么估值的问题。