《公募REITs投资指南》读书笔记和读后感。本文是公募REITs投资指南的读后感和读书笔记。我们来看，如何分析REITs的收购。

下面我们看，如何分析REITs的收购，新加坡的REITs越来越多的通过资产收购来扩大其规模，随着这几年的利率越来越低，REITs的资产收购规模也是越来越大。REITs管理人，在面向股东的时候，会用无数多种方法，证明他的收购是可以提高收益率的。

那么我们到底该怎么分辨？如何找到那些好的收购，而规避那些差的收购。作者说投资者应该首先要有个态度，用质疑一切的眼光，看待管理人的路演。

案例研究：吉宝数据中心信托成功的REITs收购

在作者之前的投资课上，他一直建议学生们去重仓吉宝数据中心信托，他也是新加坡首只数据中心REITs。

2014年12月以0.93新加坡元的价格上市，在6个国家拥有8个资产，随后他的股价就一直上升。
2016年8月12日，他第二次收购，壳牌和核心米兰数据中心，这是他首次在意大利投资，数额达到3730万欧元，此次收购，通过了一个12年期限的双净租赁，增强了现金流稳定性，该租赁合同包括定期涨租金条款，并且有权续租6年，米兰数据中心被完全租赁给世界上最大的电信公司之一。此次收购，他的平均租赁期限，从8.7年延长到了9.3年。这对于吉宝数据REITs，将带来极强的股息增强作用。会持续推动他的股价上涨，以及推动股息增长。这次收购也让吉宝信托的资产规模大幅提升，投资组合达到18个物业，管理规模提升了30%，从19.8亿新加坡元，增长到了25.8亿新加坡元。
2016年10月，他又收购了卡迪夫的一个外壳和内核的数据中心，该中心，以15年三净租赁的方式，完全租给了全球最大的云服务提供商，收购价格是3400万欧元，这次收购之后，平均租赁到期期限，进一步延长到9.5年。
随后在2017年和2018年他又是连续并购，股价也是持续提升，6年时间，涨了1.5倍。而每股股息也是持续的增长。从每股0.07提升到了0.08，可见股息上涨了10%几，但是股价翻得更多。所以成长性，会在价格上被无限放大。

总结

吉宝数据信托，再融资的时候，也尽量压低折扣，他的配股价格，基本上跟当时的报价差不太多，分别只有2%和4%，所以对于股东权益的稀释作用不大。不像有的REITs管理人，上来就折扣10%以上。这种保护股东权益的行为，也是好REITs产品的一个基本特征。所以他们即使碰到疫情的影响，也很快就恢复了过来。3月暴跌，但是6月就创出了新高，也就是说，只有流动性危机的时候，才会对他有影响，一旦流动性恢复了，他的危机也就基本解除了。
另外还有一点，吉宝数据信托的杠杆率比较低，而且不断地募资收购之后，他的杠杆率反而下降了从32%降到了30%。作者说这是很罕见的情况，比如那个速美商业空间，进行类似商业活动之后，杠杆率提升到了40%。
作者最后统计，不到6年时间，吉宝数据信托有174%的价格涨幅，再加上股息，总回报达到了214%，最终实现了惊人的年化23%的复合收益率，这意味着普通的投资者，持有吉宝数据中心REITs，每3.5年就能翻一倍。所以REITs上市可以赚大钱的，甚至不输股票，不输股神巴菲特。

展望未来的REITs收购

最后作者总结，一个好的REITs产品，成功的收购要具备如下特征：