《公募REITs投资指南》读书笔记和读后感。本文是公募REITs投资指南的读后感和读书笔记。我们来看，投资者如何与REITs一起成长。

内生增长

REITs也是有内生增长能力的，通常有三种表现：

内生增长表现	举例	启发
提升租金	比如由基本租金加上变动租金组成，有的变动租金还跟当地的CPI挂钩。 比如以当地CPI+1%的形势体现，也就是说即便是那些长期租客，也要涨租金，而且通胀上涨多少，那么租金就相应多上升1个百分点。 于是他就具备了明显的防通胀属性。绝大多数时候一个地区的CPI都是1-3%的涨幅，那么也就意味着租金能够每年增长2-4%。这个涨幅还是不小的。 还有一类REITs他的租金到期很短，那么是不是意味着有风险呢，也不能这么说，关键是要看供需程度，有的地方是很紧俏的，所以管理人刻意安排租赁期间都比较短，可以让资产在上升周期里面尽快受益。	提升租金，是最常见的方式，只要一个房子，租金能够提升，一定说明当地的经济繁荣程度更高了，大家的收入水平也更高了，物业也会变得更加的稀缺。有些REITs也会带有这种涨租协议。 所以租约很短的REITs你就更要去做一些深入的研究，要把他搞清楚。如果你搞不清楚当地的供需状况，那么还是尽量找租期更长的为好。
资产增值 就是对物业不断地改进和翻新	比如凯德商业信托，他的产品就是凯德mall，通过不断地改造，获得资产增值。但是这里面也有个坑，大家有必要分辨一下。 比如在酒店和办公行业，保持竞争力而进行的翻新，本质上资本支出，而如果只是改造，那么其实目的就是要得到更多地净出租面积。以赚取额外的收入。 比如之前那个宏利美国房地产投资信托，2019年他宣布资产增值计划，支出2000万美元，用于升级大堂电梯，这些支出更多地是翻新和整修，旨在保持竞争力，帮助建筑物租金上涨，而一些工业园区的信托，他们就经常会增加出一些面积，用于出租，从而提升租金。 虽然二者都是为了提升租金，但是翻修和整修的风险在于他不一定会提升租金，比如你把电梯升级了，厕所升级了，这个写字楼就一定会提升租金吗？而净出租面积提升，相对来说更直接一些，但是也要看看他的满租率，如果是满租，那么毫无疑问，净出租面积提升，就一定带来租金提升，但如果原来都不满租，那么其实资产升级也没啥用。	大多数资产增值计划，都致力于使物业保持更新更好的设计，或者改造物业成为其他的商业用途，很多零售和工业的REITs使用资产增值计划，让他来获得更大的容积率，通常在改造之后，都会面貌一新，然后接着就是租金上涨，有些工业REITs甚至连续不断地进行资产增值计划，而那些商业零售的REITs也会根据消费者的需求和变化，进行升级改造。 你必须要区分，REITs是通过资产增值保持竞争力，防止租金下降，还是通过资产增值，来提高使用率赚取更高的租金。
资本回收	REITs管理人经常这么干，说的比较玄乎，其实就是卖房置换，买入一套更好的房子。以力图得到更好的租金回报。 比如一个香港的公司，叫做领展房地产信托，2015年他们以25亿人民币收购北京中关村欧美汇购物中心，这里当年被定位为中国硅谷。2015年7月，又收购上海企业天地，这是淮海中路著名的中央商务区，2018年他们开始做资本回收，以总价74亿港元的价格，卖掉了手上的17个物业，接着他又用回收的资金在北京收购京通罗斯福广场，截止2020年3月，他的投资组合价值达到2240亿港元。规模已经相当的大。 这种倒买倒卖的生意有时候还相当赚钱，特别是赶上房地产大涨的几年，比如一家腾飞房地产信托，2013年花了2.9亿人民币，买下了中关村软件园，2016年就以7.6亿的价格出售。3年时间获利160%，这家房地产信托的股价也一路上涨。不过作者也提醒大家，如果是那些卖掉资产，但是后来没有再收购的REITs，第二年股息可能会下降。出售资产，有时候也会减少盈利。所以这个要平衡好。	出售那些非核心资产，并将收益，用于购买新的资产，以提高整体投资组合的质量。 这也是体现REITs管理人能力的地方，优秀的管理人，总能够捕捉到收益更高的资产，也能在资产的高点进行变现。

外延增长

外延增长表现	举例	启发
收购	比如普普通通的老破小，这种房子你要是出租，只能租2000块钱一个月，但是当链家自如把他租过来，加以改造成为青年公寓，价格就能租到3000-4000，所以很多二房东，都瞄准了这个生意。规模越大的二房东，越是具备整合资源的能力。	REITs通过事实收购，来实现规模效应，并且加以深化或者实现收入来源的多样性，说的简单点就是，你的规模越大，各方面的成本也就越低。能够提高你对上下游的把控能力，成本更低，运营更高效，也就能取得更好的投资回报。这种外延式增长，就是通过整合产业链来完成，遵循强者恒强的定律，一些单独的项目，并入到大的项目当中，其实本身就会取得一些溢价。

作者提醒大家一点，虽然REITs产品可以获得长期的股息回报，但是再买入REITs的时候，还是要考虑他长期的成长性，只有长期能够成长的REITs，才能获得最多的回报。在他的眼里，持续增值的能力，比稳定的股息更重要。