《公募REITs投资指南》读书笔记和读后感。本文是公募REITs投资指南的读后感和读书笔记。

什么是REITs

REITs	描述
定义	不动产投资信托基金。 也就是投资者持有物业的股份，未来可以凭借出租，赚取收益，就好比一堆人一起出钱买房，然后出租，再把租金收入按照比例分掉。 如果这个股份你不想要了，也可以随时卖给其他投资者。所以交易很方便。
REITs收益率为什么会变化	1. REITs是赚股息的，没什么成长性： REITs就是集资的方式，买入那些能够产生租金收入的东西，包括房产，写字楼，医院，养老院，工业园区，酒店，高速公路，仓储物流等等。大多数都会要求有稳定的租金收入来源。而且也会要求，租金收入的90%，要回馈给持有人 2. REITs收益率为什么会变化 比如一个房子今年租3000，明年变成4000了，那么收益就上升了，但是如果明年租不出去，或者降到2500了，那么持有者就损失了。作者说，这次疫情其实就打破了很多传统，有些物业确实就租不出去了，所以股息也就变得不再安全。

REITs的起源

REITs的起源	描述
REITs的目的	REITs是从1960年的时候，在美国发起的，目的是让小投资者集资，投资那些大型房地产物业，到了1970年就变得很吃香，因为那时候通胀严重，利率高企，而这个REITs的收益，也跟着水涨船高，甚至一度高达20%。充当了通胀保值债券的功能，比投资股票都划算。
REITs在美国	REITs在美国的两种形式: 一个是投资产权，就是集资买房然后出租 一个是以房地产做抵押，然后进行放贷的。 REITs产品在美国得到了全面的发展，现在总市值达到1.2万亿美元
REITs在澳大利亚	规模也不小，达到了1300亿澳元的水平。
REITs在中国	才刚刚起步，目前才只有几百亿人民币的规模。
REITs在日本	2000年之后，亚洲市场也逐渐的升温，日本当时的两个REITs产品，股息率能到4-5%，这要比十年期国债划算的多。
REITs在香港	我们的香港在2005年之后，也正是上市发型，股息回报6%。
REITs在新加坡	新加坡的产品也有5.75%。 所以REITs都要明显高于十年期国债的收益率，更高于银行的固定存款利息。 而当REITs基金跌破1元净值的时候，也就意味着他的回报率变得更高。 作者举例凯德商用信托，上市的时候是0.96，2020年6月涨到了1.96，总体涨幅达到了104%，再加上每年的股息，总收益率是291%，年化回报接近6.5%。这个回报不算太高，但是也要比国债收益率高出年化3个点左右，关键是他的风险不大。

高股息率是REITs最大的优势

REITs 90%都得用于股息分配，所以普遍都在5.5%-11.5%之间。

REITs优势	描述
全球金融危机股息率更高	全球金融危机的时候，更是达到了7.5%-18%。因为危机的时候不好卖，流动性紧张，所以有必要给出更高的风险补偿。
风险很低	比如美国相对比较早的一只REITs产品，在40年的时间里，只有8年是亏钱的，只有3次出现连续两年下跌的情况。而且还经常超越股票，比如1975 -2006年的30年时间里，美国REITs年化回报16.7%，1978年底到2016年3月底，REITs平均年化也有12.87%，而股票只有11.64%。REITs下跌的年份，分别在73年，74年，87年，90年，98年，99年，2007年和2008年。这些下跌的年份都有一个特征，那就是之前涨的太好了，股市涨的好，REITs也涨的好。之后才开始调整。 作者说，投资REITs基金，平均6-7年就会翻一倍： 至于那些表现不佳的REITs基金，他称之为是坏苹果，要通过一些基本面的判断，把他们规避掉。从而只持有好的REITs基金组合。这个概率还是很高的，新加坡18只REITs基金中有14只，都实现了年化10%的收益，如果你能够避免掉那些巨大的回撤，其年化总收益还会更高。而表现最好的REITs基金，都能达到16%以上的年化回报。这个回报已经不亚于投资股票。
新加坡	绝大部分REITs的年化回报都在8-10%之间，但也有一些表现比较差的，年化只有2-4%，股市高点成立的REITs产品，基本都长期回报率较低。
REITs跌幅小于股票	REITs基金，跌幅会有多大呢？通常情况下是15-20%，次贷危机的时候跌了37%，所以他实际上比股票的波动要小很多。但这只是平均表现，有些REITs基金跌幅其实还是不小的。 比如有一只2014年上市的华联商业信托，到了2020年6月底，竟然跌去了52%，还有一个2019年5月上市的美鹰酒店信托，一年时间就跌去了82%。 所以这也就证明REITs基金，也不是那种闭着眼睛就能买的，你还是要去研究他的基本面，比如酒店信托，你得看他的租约，入住率等相关信息。 这次疫情以来，其实对于REITs的影响是比较大的，之前大家都觉得REITs投资很安全，旱涝保收，总有现金流回收，但是这次危机改变了这个固有认知： 新加玻的REITs指数暴跌了368点，跌幅接近38%。而在2008年的金融危机当中，REITs指数甚至跌幅达到75%。

任何一次危机都是让你财富翻倍的重大机会

市场混乱不但会带来毁灭，也会带来重大的机会，对于聪明的投资者来说，任何一次危机，都是让你财富翻倍的重大机会。

• 美鹰酒店信托也是如此，疫情来了之后，酒店的收入骤降。甚至没有发放股息，所以这让投资者慌得一比了。纷纷低价抛售手中的REITs基金。那么价格当然就是暴跌。不分股息，那么REITs他就没有价值了。
• 但其实等疫情过去之后，很多的业务，还是会回归的。不会特别的悲观。而且这种情绪会传染，也就是说有的酒店，明明业务没有影响，仍然有着稳定的收入，但是却也遭遇到了抛售，让价格暴跌。
• 所以这其实就给了一些聪明的投资者以机会，你可以用更低廉的价格，买到这些业务没问题的酒店的收益权。其实这个跟股票的意思是一样的。