《置身事内》5.宏观现象 – 城市化与不平衡

《置身事内》读书笔记和读后感。我们再来看看宏观，也就是站在中央的角度，该怎么考虑问题，如何把控全局。

房价与居民债务

上面当然明白，现在土地财政已经成为地方的主要收入来源，土地推着房价在涨，房价也拉着地价在涨，那么是不是就是说，只要这种模式不改变，这个循环就破不了，地方会始终有拉升房价的动力呢？

其实在这个外面，还有一个重要的因素，那就是人的购买力，房价总要靠老百姓去买，而老百姓买房是要贷款的，贷款是要还的。那么房价的上限，其实也就是老百姓未来收入的折现值。或者说是大家未来收入的实际购买力。那么这时候就能回答那个问题了，一直通货膨胀，房价会不会一直涨呢？通胀下去，其实反而会压制经济活动，让老百姓长期的收入购买力下降。而现在基本上就已经处于了这种临界点，1是居民负债已经达到了70%，2是大家已经算的清清楚楚，22岁工作，到65岁退休，43年的收入，完全不足以支付一套房子的价格极其贷款利息。甚至加上6个钱包，也已经买不起了。那么躺平的也就会越来越多。

房价与土地供需

过去之所以房价能涨，是因为年轻人在持续流入发达城市，而发达城市的土地供给又如同挤牙膏一样，比如北京一直按照1500万人来供地，但其实人口早就超过了2000万人。那么人多地少，价格就必然上涨。

但其实很多人一直认为，在2015年之前，我们的房价基本合理，北上广深房价年均涨幅13%，基本跟经济保持同步，也跟人口增速和收入水平增速保持同步。只是2015年之后，开始产生了巨大的泡沫，其他的地方更是如此，在2015年之前，几乎也没怎么涨房价，那会一提高房价，就都是一线大城市的特例，但是自打棚改货币化安置之后，二三四线房价就开始暴涨。

所以你要买房，判断是不是有泡沫，就以2015年房价为基准，每年增长5%，比如今年是2022年，1.05的7次方就应该是1.4，也就是说比2015年房价高40%，那么就基本没啥泡沫。当年卖200万的房子，现在卖280万，这就叫房价没涨。因为你这200万，即便买国债，拿7年，现在也是280万了。所以你并没有吃亏。早买房的人也没有占便宜，甚至刨除掉各种税费损耗，他可能还亏了，不如买国债划算。

其实之前我们的土地政策，一直在犯错误，把大量的土地指标，都投入到了中西部地区，而土地紧张的东南沿海，和特大城市，反而没啥指标。本意是引导人口去建设中西部，但实际上没有起到这个作用，即便房价再高，大家也往北上广深跑。所以涝的涝死，旱的旱死，浪费了大量的土地指标，2020年我们才要求建设用地，跨区域流转改革，这个我们之前在黄奇帆的两本书里讲过，中西部用不了的土地指标可以卖给东部，这样中西部获得了发展资金，而东部获得了更加宝贵的土地指标。全国来看，则保证了耕地红线。更加高效的利用有限的土地资源。

房价与居民债务：欧美的经验和教训

我们国家现在自有住房率高达90%多，远超过西方国家，金融危机之前他们也才70%，所以在欧美人的世界里，大部分人都是一直租房的。那么中国人是否自古就有房产情节呢，其实这都是扯淡，1998年房改之前，90%以上的中国人的房子也都是租的。而且已经租了四五十年。压根就没有动过买房的念想，大家都在等着单位分房。

随后我们为了应对亚洲金融危机，把房地产这个大老虎放出来了，然后一直拉动经济增长了20年，房地产又被称之为经济周期之母，房地产腾飞的20年，也促进了我们国家的经济腾飞。那么这一切都到头了吗？

房价与居民债务：我国的情况

这就不得不提一个指标叫做居民债务占GDP的比重。

2005-2006年急速拉升了一波，从不到10%，拉到了20%，但这依然是非常低的水平，然后2008年之后，到2010年，很快就又拉升到了30%，到了2015年上升到了40%，至此杠杆率依旧是比较克制，也是正常水平，但是2015年之后就不正常了，2018年就拉到了54%。估计现在至少得60-70%的水平。

而在负债结构当中，76%都是房贷。中国人7成资产在楼市里面，而美国人7成资产在股债市场，所以你也就能理解两个国家政策的不同。美国更呵护股市，而我们则生怕楼市崩溃。

总的来说，我国居民债务负担不低，且仍然在快速的上升，最主要原因就是房价上涨，而居民债务攀升，开始反噬经济，对消费造成了明显的抑制，一些可选消费大幅下降，比如2018年之后，汽车销量就一直走低。整个行业都陷入低估。2022年，整体消费更是十分糟糕。

房价与居民债务风险

如果从总资产来看，北京和上海是新疆和吉林的6-7倍，这主要就是来自于房价的差距，北京和上海卖一套房，基本可以在二三线城市躺平。而反过来，三四线的人，要想到大城市去买房，基本上得一家三代人加满负债，都不见得够用，这其实也就拉大了贫富分化，现在很多人都在担心，我国的房价上涨，以及杠杆率达到极限，会不会引发美国的次贷危机，或者日本那种楼市泡沫破裂？作者说，不太可能

• 首先我们的按揭首付比例还是很高的，有30%，不像美国当年已经降到了0，所以银行风险还比较低。而整体不良率也并不高只有0.3%
• 其次，住房按揭形成的信贷资产，后面没有层层嵌套衍生品，所以也就没有放大效应。我们的资产证券化总量之后3%，而美国是63%
• 第三，资本账户管制，也没有多少国外资金，来参与我们的住房按揭市场。所以即便房价下跌，也不会爆发连锁反应

当然化解居民债务风险还是必要的，除了遏制房价上涨势头之外，还要提高收入。缩小地区间的收入差距，但是这后两项，其实比让房价下跌还难。

不平衡与要素市场改革

人口流动与收入平衡

低收入人群要想提高收入，最简单的办法就是到大城市打工。

比如你在北京送个外卖能有8-9千收入，甚至有些按摩店的技师，一个月能赚2-3万。这个收入，如果要是在三四线城市，基本上就是收入的天花板了。也正是因为这种收入差距存在，所以才造成了人员的大范围流动，原来是赚完钱还想留在当地，要把老家的房子卖了，带着财产转移到大城市，现在买不起房了，赚完钱又不甘心回老家，可能会转移到其他的二线城市发展。也一样会带着财富离开。

所以导致三四线城市出现一个很严重的后果，一开始是年轻人离开，然后是财富也逐渐离开。资源越来越向头部城市集中，即便不是北上广深，也至少得是省会城市。

作者说，如果要想平均地方之间的发展差距，关键是人均，而不是规模，但其实这个也十分困难，西部几个省份的人均要想追上北上广深，也几乎没可能。而且这种人均差距仍然在不断拉大，规模才能产生效益，你一个剃头的，在大城市就能生存下去，但在老家，一共就没有多少人口，生意几乎没法干。像跑腿，外卖，代驾，网约车，这些也都是如此，只要肯干，随时都有订单。但是如果在一个三四线城市，根本就维持不下去。我们在规模那本书里讲过，人口在扩大的情况下，规模效应是几何级放大的。

所以这也很好的回答了大家心中的疑问，为啥大城市活的那么艰难，却还要来大城市闯荡。就是因为在中小城市，活的其实也并不轻松，特别是那些没有本地关系的人。可能干脆就活不下去。而在大城市苦点累点，几年之后，你起码还有一个生活的选择权，是继续奋斗还是回老家躺平。而如果你一直留在老家，你是没有这个选择权的。

不过现在很多地方也都在限流，比如北京和上海，在明确控制人口增长，因为劳动力的持续涌入，会对当地的一些公共服务造成冲击。当然也不利于其他二线城市的发展。所以北京上海一限流，很多二线城市也就活了。

土地流转与户籍改革

土地流转

土地流转这个事，未来我们肯定要做，否则大城市土地卡在那里，很难获得更多地土地，那么自然也就盖不房子，我们现在已经在实行，地随人走，人口流入多的地方，会多增加土地，而人口流入少的地方，则要减少土地供给。逐步建立城乡统一的建设用地市场，在这个市场上，让土地可以跟金融资产一样，变得可以交易。

当年重庆已经跑通了地票模式，比如一个农民进了城，家里闲置了两亩宅基地，他可以将其还原成耕地，然后拿到两亩地的地票，放到土地交易所里交易，卖给重庆市区内，需要建设指标的区县。按照每亩地票20万元计算，扣除掉5万块钱那的复耕土地的成本，那么也能净得35万元。这里面农户拿大头，大概是85%，剩下15%归农村集体，所以最后这个农民能带着30万元现金进城，有利于他在城里立足。

所以地票制度有这么几点好处

1. 是让农民不至于裸体进城，能够带着钱来，有助于他们在城市落户
2. 防止农民两头占地，农村闲置的土地，可以复耕，保证耕地面积不减
3. 让农民有积极性，把指标转移到城市区域内。增加城市土地供给

另外，集体建设用地也在尝试多种突破，直接向城市提供土地供给，这也就打破了地方政府，对于城市住宅用地的垄断。不再需要先征收为国有土地，再进行建设，可以直接拥有同等权利。总之，我们一直在进行多种尝试，尽量进行土地改革。让人的流动，跟土地的供给匹配起来，从而化解高房价难题。同时也降低房地产的风险。

户籍改革

至于户口方面，现在也已经基本放开，除了北京上海之外的其他地方，落户条件已经降到很低的水平。甚至大城市还开启了抢人大战，为高学历人才提供住房补贴，但是也有人批评，这些政策并未惠及农村的转移人口，也就是说农民要想进城落户，没技能，没学历还是很困难的。2020年4月之后，南昌，昆明，济南等一些弱省会城市，宣布全面放开城镇落户限制，取消参保年限和学历要求。真正实现了0门槛。

城市化的核心不应该是土地，应该是人，要实现地区间人均收入均衡，缩小贫富差距，关键也在人。所以土地和人的匹配，土地和人的关系，如何让那些农民，享受土地的财富，这个是很关键的，也是下一步我们土地改革的重点。

经济发展与贫富差距

收入差距

下面我们看看，经济发展和贫富分化，这40年间，我们摆脱了贫困，但是也拉大了收入差距，大家之所以怀念之前的日子，就是因为之前，没那么大的差距，而现在之所以压力山大，卷的不行，就是生活水平差的实在是太远了。

即便是月入过万这种，大城市里面的打工人，尽管他们已经超过了90%甚至95%的国人，但仍然觉得不幸福。而同时，还有6亿人月收入在1000块钱以下，这一部分人，甚至连表达不满的权力都没有。

根据统计，2019年收入最高的20%人群，占据了全部收入的48%。而收入最低的20%，只占据全部收入的4%。注意这是国家统计局的数据，但其实可能远远不止。

经过了两代人的积累，大家的财富差距，其实主要就体现在房产上面，房价不断地上涨，拉大了贫富分化，有人可以拿几栋楼去收租，有人却掏空6个钱包，买不起一套房子。甚至出现了更奇葩的现象，清华毕业的一辈子买不起学区房，那么最后买学区房的目的到底是什么？这也成了一道谜题。

一旦一个人拥有了财产，那么通过财产的财富积累速度，将比体力劳动快的多

• 比如你给孩子留下200万存款，那么他用这200万做投资，平均一年就可以有20万的收入。7年翻一倍，而其他的人，没有这笔遗产，就只能从0做起，工作赚钱的速度永远比不上资产增值的速度
• 就像过去15年里，每当你说，过两年想多攒点钱再去付个首付的时候，反而离首付的差距越来越远。所以最后社会就出现了躺平和拼爹两个现象。没有爹拼，就只能躺平

最近几年，确实富人财富增长的很快，经济越是降速，我们就越是需要更多的财政和货币刺激，而这些释放出来的货币，最终都会反映在资产上，那么持有资产最多的富人肯定会得到更多地好处，而穷人则会越来越穷，并没有起到之前我们说的，先富带动后富的局面，甚至先富的成为后富的阻力。

美国其实也遭遇了同样的困境，他们从70年代以来，收入的后50%的群体，实际收入并没有增长，中产的40%，40年财富增长仅仅35%，而富人，也就是收入最高的10%的群体，收入增长了2.5倍。所以贫富分化，这已经变成了一个全球难题。

对收入差距的容忍度

也正是由于贫富分化的存在，所以社会出现了很多乱象

• 比如内卷化，就是其一，好工作就那么多，大家都奔着好工作去努力，最后也就越来越卷，甚至现在发展到鸡娃的程度。有人甚至开玩笑，小学3年级，10岁的年纪，如果掌握4000英语词汇量，在美国肯定是够用了，但在咱们这肯定不够。很多孩子在小学阶段，就要学完高中要学的英语。这样卷下去的话，就会让社会变得很不幸福。而且阶层跃迁的难度也会越来越大。

作者说，我国70后和80后中，绝大多数收入都是超过父辈的，如果父辈收入不高，属于是下面40%的群体，那么子女超过父母的概率接近9成。即便父母是中产，那么我们超过他们的概率也有7成。但是下一代，还能不能超过我们这一代，这个具有极大的不确定性。或者干脆说很难，因为现在的教育要求就是一半孩子上不了高中，直接分流到职业学校，那么这其实就是过早的定性，一旦路选错了，那么就很难了。
而且改革开放的红利期，其实到80-90这一代，也就吃的差不多了，未来除非有巨大的技术突破，否则很难再有巨大的跃迁机会。

我们总说乱世出英雄，一个社会，越是混乱，越是快速增长，越是规则不清，就越是容易实现阶层的跃迁，一旦方方面面都成熟了，你就真的很难了，比如欧洲现在就是这样，基本上你爸爸什么样，你也就什么样。一辈子能看的到头。

所以尽管我们在提倡共同富裕，但其实还是很难的，社会越是固化共同富裕其实也就越难。城市化和工业化结束之后，其实留给我们逆袭的窗口期也就越来越少了。