《中国城市大洗牌》11.老龄化程度!将影响未来城市格局

《中国城市大洗牌》读书笔记和读后感。昨天我们说到了老龄化程度最高的城市,主要是东三省加上长三角。那么全国最年轻的城市在哪呢,肯定在最南边,包括深圳,厦门,惠州,泉州,中山,海口,珠海,贵阳,郑州,南宁,佛山,昆明,南昌,太原,徐州,广州,福州,石家庄。最年轻的城市几乎都在珠三角,长三角一个都没有。未来上海的长三角核心位置,甚至有可能被更年轻的杭州取代,而在珠三角,深圳的人口结构接近完美。源源不断的年轻人到深圳发展,深圳的人口结构,也就持续的得以优化。所以广州应该没什么再反转的机会了。

至于川渝板块,重庆的人口结构比成都稍好一些。但是这还不是终局,两个城市都是人口输出大市,未来人口回流,也会改变这两座城市的人口结构关系。长沙和武汉比,武汉的年轻人不多,但是武汉老年人少。所以武汉的优势比长沙略大一点。但作者说,他两要是能联手,设置一个两湖总督,应该能让他们做到优势互补。成为中原王者。

人口老龄化程度来看,有三个大规律,越往南走越年轻。东北惨不忍睹,华北也不乐观,长江沿线也不好,进入广东之后,人口结构才开始变得年轻。2中西部地区比东部年轻,东部沿海地区,吸收了几十年的人口红利,当年最早来这边打工的人,基本都老了。所以就会显得老人特别的多。3发展水平造成人口结构被颠覆,人都是流向发达地区的,特别是年轻人,总往发达地区跑。对发达地区贡献了多少不好说,如果是人口存量大的地方,就影响不大, 比如上海和北京,相反深圳这种人口存量比较小的城市,就会迅速年轻化。不过,另一个确定的是,这些人口流出的地方,正在快速的老龄化。这会让这些城市,快速的收缩。

我们之前对城市有过一个划分,特大城市就是人口过2000万的城市,而超大城市是人口超过1000万的,500-1000万的就算是特大城市了。注意这里说的是主城区常住人口,像重庆这种,全算上3000多万人,但是城区常驻人口2000万人左右,主要也是这两年增长上来的。那么城区500万人口的城市都有谁呢,比如贵阳。488万了,差一点就到500万了,类似的还有孝感,淮安,宿迁,九江,六安等等。目前全国这种500万人以上的城市有将近90个,但是很可能最终也到不了100,因为未来的趋势是,人口不断集中。而不再是均衡扩张。

甚至说的极端一点,未来可能持续保持人口扩张的城市,应该也就是30多个,绝大多数城市,都会是人口收缩的。

未来主要有这么几个趋势,1中国人已经越来越不喜欢,到处迁移了,最近二三十年,人往城里跑,往东南沿海跑,是主旋律,但是基本上现在都接近尾声了,该出来的,该落户的也都转移完了。现在更多的中国人,想在某个地方安顿下来,再加上各大城市抢人,也给了很好的落户条件。不像北京上海那样,都让人在外面飘着。所以能落户的时候,大家就想着稳定,想给自己找个家。

2,三大直辖市人口规模控制住了,北京,天津,人口负增长,上海也已经放缓了增长节奏,未来这种超级大都市的人口会挤出,给二线城市增加了机会。现在中央的定调就是均衡发展,不能让北上广深富的富死,穷的穷死,要打造一批强二线出来。跟美国一样,形成产业分工。这样才能有协同效应。

3,城市分化加剧,二线明星城市,在这种大趋势下异军突起,有些城市人口增长很快,比如重庆,已经2000万人了,都可以比肩北京和上海了。像深圳,广州,杭州,长沙,成都,郑州,这些地方人口流入速度也同样很快。这对于年轻人来说,是个大好事。有了选择第二故乡的权力,这个甚至比你选择自己的职业还要重要,跟着一个高速发展的城市共同进步,这对于自身的成长意义重大。比如最早去深圳,最早去浦东的那些人,几十年之后,早就已经发家致富了。现在又给我们提供了这样的机会,那么谁是下一个深圳,谁是下一个浦东,就需要我们自己有一双慧眼了。老齐认为,十有八九会在珠三角和长三角产生,珠三角的概率比长三角更大。所以我一直鼓励大家,都去南方发展。再过10年,南方和北方,可能都不再一个维度上了。老齐之前是做一级市场投资的,天南海北也到处跑了一段时间,切实感受到了这种思维方式上的巨大差距。南方的创业者,更多的考虑是需求,而北方的创业者,则总在强调自己有什么资源,认识某某领导。

在人口的迁移之下,未来北京上海的地位会逐渐减弱,强二线和京沪的差距也会逐渐缩小。那么直接的影响就是在房价上,很多城市的房价水平应该会接近京沪。当然波动是双向的,也就是说,如果京沪跌,那么房价的天花板坍塌,其他城市也会跟着跌。我们要十分注意,房价和人口背离的城市,比如东三省的几个省会,好比如沈阳,二手房还乌云压顶,达到了13-14万套。比北京还要多,那么未来必将出现巨大的风险。

这本书大概写于2019年,他很多数据都是2018年的,而在那两年正好是中国抢房最热的一段时间,北上深熄火后,全国各大主要二线城市房价就开始猛涨,很多城市甚至都觉得,要是房价太低,会被别人鄙视。比如西安一开始房价只是郑州的一半,后来从2019年开始,西安连续6个月,全国房价涨幅第一。就这样一举实现了反超。经常动不动就是几千个人去摇号买房。现场更是一房难求。

作者说主要是因为西安有天时地利人和,天时就是发展一带一路,西安的地理位置是一带一路的门户,而且那几年,西安经济也是明显抬头,一大堆互联网巨头来西安扩张,地利是供给缺口太大,官方没做好需求爆发的准备,人和自然就是大量年轻人涌入,再加上棚改货币化安置比例过高,所以就造成了货币在西安集中投放。最终形成了1年翻倍的壮举。后来西安半推半就,一边嘴上说强调控,房住不炒,另一边继续抢人,继续推高房价。

老齐解释一下,因为有限价,所以新房价格明显低于二手房,于是很多城市就出现了抢房摇号的情况,好像抢到就是赚到,这其实是一个特别不好的政策, 因为把投资需求,甚至是套利需求都激发了出来。很多人甚至集资去打新房。老齐也是在各种节目里,狠狠的批评了限价政策,这东西除了让数字好看,其实作用完全相反。你越是新房限价,新房开盘就越是火爆。

在投资套利驱动之下大家玩命的抢房,那么有多少房子都是不过的。各地很快就上演了房荒,各地商品住宅库存量持续下降。有几个城市的去化周期,已经到了3个月以下。那么问题来了,为何会出现这种情况,一个原因刚才说了,新房二手房价差,刺激了需求暴涨。另一个原因就是开发商捂盘惜售,延迟竣工。土地购置面积和新开工面积都创了新高,但是竣工面积反而降低了。销售面积更是几乎停止增长。后来在房住不炒的定调后,我们开始严打囤地行为,但是一开始并不顺利,上有政策下有对策,开发商故意放慢施工速度。故意制造稀缺。这就是给你领导点颜色看看。

住建部一时之间压力山大,频频约谈城市负责人,督促他们抓紧土地供给,尽快盖房。其实大领导和住建部的思路并不是要让房价下跌,而是防止他暴涨,防暴涨的目的,就是防暴跌。大家都知道,房价再继续冲高,那就一定是一地鸡毛。所以才非常的着急。

但是中央着急没用,地方上不使劲,阳奉阴违,为了保证土地卖个好价,还是得保持楼市的上涨预期。所以敞开供应土地的城市并不多。再有就是,大家心里早就清楚,限价是个烂政策,根本压不住房价,作用适得其反,但是反而是地方政府最乐于见到的结果,刚好促进了新房销售。新房卖的越多,土地也就越好卖。所以他们也就一直装糊涂。

这几年别看房价这么高,你用尽几代人的积蓄抢来的房子,很可能是质量最差的房子。烂尾楼,坍塌事故,质量差,验收不合格,这种新闻不绝于耳,很多还都是著名开发商。这可苦了那些买期房的购房人,买在了最高点不说,能不能住进去还真不一定。

这几年还上演过一场租房的闹剧,一线城市,由于资本入局,让租房价格大涨,一些二房东式的长租公寓,高价收房,推高了整个市场房租水平,搞的老百姓怨声载道,甚至央视都给予了重点关注,之后资本退潮,但涨上去的房租,可降不下来了。大家也只好吃哑巴亏。直到2020年,一场疫情,让这些长租公寓全都爆了仓,资本被血洗,不少还卷钱跑路,留下了一大堆烂摊子。直到此时,很多城市的租金价格大幅下降,北京也是连跌两年。像链家自如,这样的资本大鳄,再也无力高价收房。不得不说报应循环。资本作恶,老天都不会饶了你。2020年底,我们中央经济工作会议强调租购并举,大力发展租房市场将是2021年的工作重点。

这就是本书的全部内容。我们梳理了一下全国重点的20-30个城市,主要还是区位和规划,未来的发展重点依旧在南方,首先看好的就是珠三角大湾区,这里人口年轻,开放程度高,产业链坚实,城市之间互补能力最强。其次是长三角,在特斯拉的带动下, 电动车制造业产业链,有可能挑战粤港澳大湾区的手机产业链。杭州未来很有可能和北上深并列,成为第四大城市。互联网的机会很多。第三看好中部几个城市,武汉,合肥,长沙的发展机会,强二线带来人口持续流入。加上名校加持,会在半导体领域和人工智能领域获得突破。第四,川渝板块,将是未来的制造业中心,人口输出大省,将发生明显的人口回流。重庆和成都,将成为城市20强中稳定的力量。未来北方会集体落寞,除了北京,北方能拿的出手的城市,基本会被消灭。甚至再过5-10年,全国20强,也就只剩下一个北京。年轻人应该好好想想自己的未来。读完这本书,你想去哪个城市发展呢?我们可以一起讨论。

转自老齐的读书圈

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